Sur les conseils d’un professionnel de l’immobilier, vous vous apprêtez à rédiger une lettre d’intention d’achat ? Pour mieux comprendre de quoi il s’agit, Toutvabiens revient en détail sur cette formalité qui entérine l’intention d’achat de l’acquéreur.
Qu'est-ce qu'une lettre d'intention d'achat ?
Défini par l’article 2322 du Code civil, ce document est parfois utilisé dans le cadre des transactions immobilières. La lettre d’intention d’achat formalise les conditions de la négociation entre l’acheteur et le vendeur. Lorsque celles-ci ont déjà commencé, elle se contente de synthétiser et de formaliser les points sur lesquels les parties sont déjà d’accord (date de la vente, par exemple).
En pratique, la lettre d’intention est rédigée par l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. Dans celle-ci, il propose au vendeur d’acheter son bien immobilier et de démarrer des négociations. Le propriétaire du logement peut refuser ou non cette proposition. S’il accepte, il doit dater et signer la lettre d’intention, en y apposant la mention « bon pour accord ». Le vendeur a la possibilité de rédiger une contre-lettre d’intention d’achat et de la soumettre à l’acquéreur.
Comment rédiger une lettre d’intention d’achat ?
Il n’existe pas de réglementation quant à la forme de ce document. Toutefois, il convient de la formaliser par écrit et de se faire assister par un professionnel de l’immobilier pour la rédiger (agent, notaire ou avocat). La plupart du temps, la lettre d’intention d’achat est réalisée sous seing privé.
Afin d’encadrer convenablement les négociations, celle-ci doit contenir :
- L’identification de l’acheteur et du vendeur
- Les informations relatives au bien concerné par la négociation
- La durée maximale de ces pourparlers
- Une fourchette de prix constituant la base de la négociation
- Les modalités de l’achat (mode de financement notamment)
- Une clause d’exclusivité dans laquelle le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à un tiers pendant la durée des négociations.
Il convient également d’indiquer des conditions suspensives applicables. Celles-ci mettront fin immédiatement aux négociations entre les parties. Il s’agit, notamment, de :
- L’absence de défauts de conformité ou autres vices portant atteinte au bien immobilier
- La non-existence d’hypothèques grevant le bien immobilier
- L’obtention d’un prêt bancaire pour financer l’acquisition
Si l’acheteur et le vendeur sont d’ores et déjà d’accord sur un point, il convient de le préciser.
Lettre d’intention d’achat : quelles conséquences pour l’acheteur et le vendeur ?
Par principe, elle n’a aucune valeur contractuelle. Les parties peuvent décider de ne pas signer de compromis de vente si elles ne parviennent pas à se mettre d’accord sur les conditions de l’opération.
Certaines dispositions contenues dans la lettre d’intention peuvent, néanmoins, contenir de véritables obligations. C’est le cas, notamment, du principe d’exclusivité interdisant au vendeur de céder le bien à un tiers pendant toute la durée des pourparlers. À défaut, l’acheteur peut réclamer des dommages et intérêts devant un juge judiciaire. Dans certaines circonstances, il pourrait même obtenir l’annulation de la cession du bien à un tiers, puis l’exécution forcée de la vente en sa faveur. Une fois le délai des négociations écoulé, le vendeur est de nouveau libre de vendre son bien à un tiers.
Par ailleurs, si la lettre d’intention montre un accord des parties sur les conditions essentielles de la vente (bien et prix), elle sera similaire à une offre d’achat pure et simple. Le juge pourra alors requalifier ce document en avant-contrat de vente. Dans ce cas de figure, l’acheteur et le vendeur sont engagés à poursuivre la transaction.
Enfin, les parties peuvent rompre unilatéralement et à tout moment les pourparlers dans les conditions prévues par l’article 1112 du Code civil, à condition de le faire de bonne foi. À défaut, il sera possible d’engager la responsabilité délictuelle du vendeur ou de l’acheteur fautif. Cela permet, notamment, d’obtenir le paiement de dommages et intérêts.
