Peu connue, la profession de marchand de biens concernerait près de 30 000 professionnels en France. Elle est, par ailleurs, souvent pratiquée en seconde intention par les agents immobiliers. Pourtant, cette activité peu réglementée offre des opportunités et quelques avantages fiscaux intéressants. Explications.
Marchand de biens : de quoi s’agit-il ?
Le cœur de son activité consiste en l’achat et la revente de biens immobiliers, afin de dégager un bénéfice. Il s’agit donc d’une véritable activité commerciale. En pratique, le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui transforme des logements avant de les remettre sur le marché de la transaction. L’activité de marchand de biens peut porter sur tous les types de biens immobiliers. Il peut en effet s’agir de terrains, de bureaux, de maisons, d’appartements ou encore de fonds de commerce.
Les missions du marchand de biens sont relativement larges. Il s’occupe, notamment :
- de la prospection de biens immobiliers pouvant faire l’objet de revente ;
- de l’estimation du coût réel des biens ;
- de l’estimation des travaux à réaliser ;
- de la réalisation de ces travaux de rénovation afin d’augmenter la valeur marchande : il peut s’agir, par exemple, de la division d’une maison en plusieurs appartements ou de la rénovation complète d’un immeuble ;
- de la recherche de l’acquéreur.
Pour exercer convenablement son métier et engendrer des bénéfices, le marchand de biens doit donc disposer de solides connaissances des règles de l’immobilier, mais également de la construction, de la rénovation, des copropriétés, ou encore de l’urbanisme. Il doit être en mesure d’évaluer le potentiel d’un bien immobilier, d’estimer le temps et le coût des travaux de rénovation, ou encore d’anticiper son prix de vente.
Enfin, ce professionnel travaille rarement seul. Il s’entoure en principe de notaires, de professionnels du bâtiment, d’architectes, de décorateurs, ou encore d’experts-comptables, afin de mener à bien ses activités.
Comment devenir marchand de biens ?
Contrairement aux agents immobiliers, cette profession n’est pas réglementée. Elle ne nécessite ainsi aucun diplôme, ni aucune qualification professionnelle particulière.
Pour être considéré comme marchand de biens, il suffit donc :
- d’acheter un immeuble dans une intention uniquement spéculative, c’est-à-dire afin de réaliser une plus-value lors de la revente ;
- de réaliser cette activité de manière habituelle.
Il doit, par ailleurs, constituer une société. Pour ce faire, il a le choix entre l’entreprise individuelle et les sociétés commerciales (EURL, SASU, SARL ou SAS). À noter que l’activité de marchand de biens ne peut, en aucune façon, être exercée sous le statut d’autoentrepreneur ou de société civile immobilière.
Enfin, en tant que commerçant, il doit se soumettre à toutes les obligations prévues par le Code de commerce et notamment :
- s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
- tenir des comptes annuels ;
- prendre une assurance civile professionnelle.
Marchand de biens : quelle réduction sur les frais de notaire ?
Les particuliers qui achètent un bien sont redevables des droits de mutation à titre onéreux, des droits d’enregistrement, ainsi que de la taxe de publicité foncière. À cela s’ajoutent les honoraires du notaire. Mis bout à bout, ces frais représentent entre 7 et 8 % dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf.
Les marchands de biens bénéficient d’un régime d’exonération des droits de mutation à titre onéreux ou d’une exonération de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement. Quatre cas de figure sont envisageables :
- Si le marchand de biens est assujetti à la TVA, il ne paie aucuns droits et taxes de mutation à condition de s’engager à revendre le bien dans les 5 ans suivant son acquisition (article 1115 du Code général des impôts).
- Si le marchand de biens est assujetti à la TVA, il ne paie aucune taxe foncière ou droit d’enregistrement s’il s’engage à réaliser des travaux de rénovations lourds dans les 4 ans suivant l’acquisition (article 1594-0 G du CGI).
À noter que ces deux engagements sont pris au jour de la rédaction de l’acte notarié d’achat du bien.
- Il est exonéré de la taxe foncière ou des droits d’enregistrement sur les terrains destinés à la construction de maisons individuelles (article 1594-0 G du CGI).
- Il est exonéré de taxe foncière ou de droits d’enregistrement pour les terrains acquis dans les zones à urbaniser en priorité (article 1594-0 G du CGI).
Si l’objectif du marchand de biens est de revendre à court terme, il peut, s’il le souhaite, mettre les logements en location avant la cession. Cette activité présente donc de sérieuses opportunités. Elle nécessite, cependant, une connaissance pointue du secteur de l’immobilier.
