Le bail peut être résilié par le propriétaire ou le locataire dans les conditions prévues dans le contrat de location. En vertu de la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014, des délais de préavis doivent notamment être respectés. Sa durée dépendra de la nature de la location ou encore des motifs de la résiliation. Pour vous aider à y voir plus clair, Toutvabiens revient en détail sur la notion de préavis immobilier.
Définition du préavis immobilier
Lorsque le locataire souhaite mettre fin à son contrat de location, il doit en informer le propriétaire et inversement. Le préavis correspond à la durée qui s’écoule entre la notification de cette résiliation et le terme effectif du contrat de bail.
Ce délai permet au propriétaire de réaliser une remise en état du bien et de trouver un nouvel occupant pour son appartement ou sa maison. Du côté du locataire, le préavis lui permet de chercher un nouveau logement.
La résiliation doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier ou remise en main propre. À noter qu’un préavis donné par e-mail n’est pas valide. Le délai de ce dernier commence à courir à compter de la réception du congé. Pendant ce temps, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges prévues dans le contrat de bail sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire.
Le préavis donné par le locataire
Celui-ci peut donner son congé à tout moment. Il ne peut en principe pas revenir sur sa décision, à moins que le propriétaire donne son accord.
Le délai de préavis varie en fonction de la nature et de la localisation du bien. En principe, pour les logements vides, la durée du préavis est de 3 mois. La loi Alur prévoit, néanmoins, un délai de 1 mois lorsque le bien se situe dans une zone tendue. C’est également le cas, lorsque le locataire met fin à son contrat de bail pour les motifs suivants :
- obtention d’un logement social ou d’un premier emploi ;
- perte de son travail ;
- mutation professionnelle (sauf si le locataire exerce une activité libérale) ;
- état de santé justifiant le changement de domicile.
De la même façon, les locataires percevant le revenu de solidarité active (RSA) ou l’allocation adulte handicapé (AAH) bénéficient d’un préavis de 1 mois quelle que soit la localisation de leur logement.
Dans son courrier de résiliation, le locataire doit indiquer la date de prise d’effet de son congé. S’il bénéficie d’un délai de préavis de 1 mois, il doit indiquer le motif de son congé et soumettre un justificatif au propriétaire. Si aucun motif n’est mentionné, un préavis de 3 mois s’applique automatiquement.
Pour les logements meublés, le délai de préavis est toujours de 1 mois, quelles que soient la localisation du bien et la durée du bail. Aucun motif ni justificatif n’est nécessaire.
Le préavis donné par le propriétaire
Le bailleur, quant à lui, ne peut résilier le contrat que pour le terme du bail de location. Pour les locations meublées, le préavis sera de trois mois. En location nue, ce délai passe à six mois.
Dans tous les cas, le propriétaire ne peut donner son préavis au locataire seulement dans les cas suivants :
- Il souhaite vendre son bien immobilier : en cas de location vide, le locataire dispose d’un droit de préemption. Il peut donc, s’il le souhaite, se porter acquéreur du logement. Le propriétaire doit par conséquent indiquer dans sa lettre de résiliation le prix et la description précise du bien. Cette possibilité de rachat n’existe pas pour les locations meublées.
- Il souhaite l’occuper à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille : dans ce dernier cas, il peut s’agir de son conjoint, de son partenaire de PACS, de son concubin notoire depuis au moins un an, de ses ascendants ou descendants ou de ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le propriétaire doit mentionner dans son courrier de résiliation le nom et l’adresse du proche concerné ainsi que le lien existant. Il doit également justifier du caractère réel et sérieux de sa demande.
- Il peut justifier d’un motif légitime et sérieux (non-paiement répété du loyer de la part du locataire, par exemple).
À noter que locataire n’est pas dans l’obligation de respecter le délai de préavis du propriétaire. Il peut quitter le logement à tout moment.
Les locataires âgés avec de faibles ressources bénéficient d’une protection renforcée à la suite de la résiliation du contrat de bail par leur propriétaire. Ces derniers devront, par exemple, proposer une solution de relogement adaptée à leurs besoins.
