Ce véhicule d’investissement permet d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif dans le cadre d’un placement collectif. Peu contraignante en termes de gestion, la société civile de placement immobilier (SCPI) est aussi une solution intéressante pour investir son épargne. Toutvabiens fait le point sur la société civile de placement immobilier.
Société civile de placement immobilier (SCPI) : définition
Cet organisme de placement collectif récolte les fonds d’investisseurs particuliers dans le but d’acheter, de louer et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie, les porteurs bénéficient de parts sociales, non cotées en Bourse. Ces dernières leur assurent un revenu issu des loyers et des plus-values réalisées par la société civile de placement immobilier lors de la revente des biens. L’investisseur reçoit sa rémunération sous forme de dividendes, versés en principe chaque trimestre.
Les missions de la SCPI sont donc variées. Elle s’occupe, notamment :
- d’acquérir les biens immobiliers ;
- de rechercher des locataires ;
- d’établir l’état des lieux des logements mis en location ;
- de s’acquitter des charges liées au bien (frais de copropriété, notamment) ;
- d’effectuer les travaux nécessaires dans le logement ;
- de récupérer les loyers auprès des locataires.
À noter qu’il existe plusieurs types de société civile de placement immobilier qui se différencient en fonction :
- Du type de biens achetés : les SCPI d’entreprises ont pour mission d’acquérir et de gérer des immeubles à usage commercial. D’autres ne s’intéressent qu’aux immeubles à usage d’habitation.
- Des zones d’investissements : la plupart des SCPI n’achètent et ne gèrent que des logements situés en France, voire dans certaines régions spécifiques, alors que certaines investissent dans toute l’Europe.
- De leurs objectifs : les SCPI de distribution visent à octroyer un revenu régulier aux investisseurs. A contrario, d’autres ont pour but de valoriser au maximum les parts de la société. Enfin, certaines se spécialisent dans l’optimisation. Elles sont donc idéales pour ceux qui souhaitent profiter au maximum des lois de défiscalisation (loi Pinel, par exemple).
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI ?
Cette solution d’investissement offre aux particuliers disposant d’un budget réduit la possibilité de devenir copropriétaire de biens immobiliers. Les prix des parts de SCPI débutent en effet aux alentours de 150 euros. Contrairement à l’investissement locatif classique, l’investisseur n’a aucunement besoin de s’occuper de la gestion de son bien immobilier. Enfin, la rentabilité des SCPI peut être très intéressante. Selon les chiffres de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), celle-ci a atteint 4,18 % en 2020.
La SCPI présente malgré tout quelques inconvénients notamment en termes de frais. Il ne s’agit donc pas d’un investissement à court terme. Pour y souscrire, les investisseurs doivent s’acquitter :
- des frais d’entrée qui s’élèvent entre 5 et 12 % de la valeur de la part de l’investisseur ;
- des frais de gestion du bien qui se situent entre 8 et 10 % du montant des loyers en moyenne ;
- des frais de cession applicables au moment de la vente du bien.
Comment investir dans une Société civile de placement immobilier ?
Plusieurs solutions existent. Tout d’abord, il est possible d’acheter comptant ses parts de SCPI. Dans ce cas de figure, l’investisseur perçoit immédiatement ses loyers. Ces derniers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
L’investisseur peut également décider de financer son investissement par un crédit. Il profite ainsi d’un effet de levier, c’est-à-dire de la différence entre le taux élevé de rendement des SCPI et le faible coût de l’emprunt. En pratique, les revenus fonciers compensent les mensualités du crédit.
L’acquisition des parts de SCPI peut être réalisée via un contrat d’assurance-vie. Cela permet de profiter de la fiscalité avantageuse de ce type de placement financier. Ainsi, aucun impôt n’est prélevé sur les revenus de l’investissement maintenus dans le contrat. Ils ne seront soumis aux prélèvements sociaux qu’au moment du rachat total ou partiel de l’assurance-vie.
Enfin, l’investissement peut porter uniquement sur la nue-propriété d’un bien. Cette solution permet de réduire les frais et charges pendant la durée du démembrement.
L’investissement dans une société civile de placement immobilier est donc une solution intéressante notamment en termes de rentabilité. Celle-ci dépendra néanmoins de l’évolution du marché immobilier. Investir dans une SCPI ne présente, par conséquent, aucune garantie.
