La vente à terme est une forme originale et assez rare de transaction immobilière, qui permet à l’acquéreur de ne pas régler immédiatement la totalité du prix de vente. Le solde restant dû est remboursé progressivement par mensualités. Dans certains cas, le vendeur peut continuer à occuper les lieux jusqu’à la fin du paiement. En quoi consiste une vente immobilière à terme ?
Qu’est-ce qu’une vente à terme ?
La vente à terme est une forme de transaction immobilière prévue par l’article 1601-2 du code civil. Elle consiste en un paiement échelonné du prix de vente :
- Au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, l’acquéreur verse un capital initial ou « bouquet ». Ce capital représente une proportion variable du prix de vente. Dans certains cas, le vendeur n’exige même aucun versement initial et le bouquet est donc égal à 0 % du prix de vente.
- L’acquéreur verse ensuite des mensualités de remboursement pendant une durée connue et prédéfinie au contrat, généralement comprise entre 10 et 20 ans. Un taux d’intérêt peut s’appliquer sur ce capital restant dû, comme dans le cadre d’un crédit immobilier. À défaut, le contrat peut aussi prévoir une clause de revalorisation annuelle de la mensualité.
Bien qu’il n’ait pas fini de payer le bien, l’acquéreur est réputé propriétaire dès le versement du bouquet et la signature de l’acte de vente. Ce dernier contient néanmoins une clause résolutoire pour protéger le vendeur : une seule mensualité manquée rend en effet la vente nulle et non avenue. Le vendeur récupère alors son bien et peut conserver les versements précédents en dédommagement.
Deux types de ventes à terme sont à distinguer :
- en cas de vente à terme libre, l’acquéreur peut prendre possession du bien immédiatement après la signature de l’acte de vente ;
- en cas de vente à terme occupée, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien jusqu’au remboursement de la dernière mensualité – ou pour une autre durée convenue au contrat.
Pourquoi réaliser une vente à terme ?
Une vente à terme peut représenter un intérêt pour les deux parties. L’acquéreur, en ce qui le concerne, peut accéder à la propriété d’un bien immobilier en payant une somme initiale bien inférieure à sa valeur réelle de marché. Il pourra ensuite régler ses mensualités progressivement et directement au vendeur : cela représente donc une alternative intéressante au crédit bancaire.
Le vendeur, en ce qui le concerne, ne touche pas immédiatement l’intégralité du produit de la vente, ce qui peut donc constituer un désavantage. Toutefois :
- Les mensualités perçues sont considérées comme une part du produit de la vente et non comme une rente. Elles ne sont donc pas imposées sur le revenu lorsque la transaction concerne la résidence principale du vendeur, à la différence d’une rente viagère.
- En négociant un droit d’usage et d’habitation, le vendeur peut continuer à occuper le bien pendant de nombreuses années, tout en bénéficiant du montant du bouquet et du versement des mensualités. Il s’agit donc d’une solution performante pour compléter une pension de retraite, par exemple.
Comment réaliser une vente à terme ?
La mise en vente d’un logement dans le cadre d’une transaction à terme doit être idéalement supervisée par un notaire dès les premières étapes. Il convient en effet de procéder au calcul du prix de vente en déduisant la valeur des éventuels droits conservés par le vendeur dont :
- le droit d’usage et d’habitation ;
- voire l’usufruit (si le vendeur souhaite mettre le bien en location et en percevoir les loyers).
La vente à terme est plus sécurisante et moins aléatoire pour l’acquéreur qu’une vente en viager : en effet, et bien que ces deux formes de transaction soient proches, la durée de remboursement est ici connue à l’avance et n’est pas liée au décès du vendeur.
