Les ventes aux enchères restent une forme relativement méconnue de transaction immobilière. Pour autant, elles peuvent offrir aux acquéreurs potentiels des opportunités particulièrement intéressantes. En quoi consiste une vente par adjudication, et quelles sont les règles qui l’encadrent ?
Qu’est-ce qu’une vente par adjudication ?
La vente par adjudication est plus connue sous le nom de vente aux enchères. Elle prend la forme d’une séance de vente publique d’un bien mobilier ou immobilier. Les différents acquéreurs intéressés enchérissent à tour de rôle sur le prix de départ, et le bien revient finalement à celui qui aura fait la meilleure offre.
Il existe différents types de ventes par adjudication dans le domaine de l’immobilier :
- Les ventes par adjudication notariales se déroulent typiquement à l’étude du notaire, à la mairie ou dans un lieu privé. Le notaire chargé de la vente par le propriétaire supervise les visites préalables et se charge de l’organisation de la séance publique.
- Les ventes par adjudication domaniales concernent des biens immobiliers vendus par l’État et souvent insolites, comme des anciennes casernes, des locaux administratifs ou même une gare – plus rarement des habitations. Elles ont généralement lieu en préfecture ou dans un centre des finances publiques.
- Les ventes par adjudication judiciaires ont la particularité de se dérouler sans le consentement du vendeur, et ont lieu au tribunal judiciaire. Il s’agit généralement de biens mis en vente à la suite d’une saisie dans le cadre d’une enquête pénale, à la liquidation judiciaire d’une entreprise ou encore au règlement contentieux d’un divorce.
Pourquoi recourir à une vente par adjudication ?
Du point de vue de l’acquéreur, l’attrait de la vente immobilière par adjudication est avant tout d’ordre financier. Quel que soit le type de vente, le prix de départ est généralement fixé à 30 % sous la valeur réelle estimée du bien afin d’inciter les enchérisseurs à participer. Si le bien immobilier intéresse peu d’acquéreurs potentiels, il est donc possible de réaliser une très bonne affaire.
Les vendeurs, quant à eux, peuvent aussi avoir intérêt à contacter un notaire pour engager une vente aux enchères. Cela peut notamment se justifier si la réalisation de la transaction présente un caractère d’urgence, par exemple dans le cas :
- du règlement d’une succession ;
- du partage des biens lors d’un divorce ;
- de l’admission d’une personne âgée en maison médicalisée (afin de couvrir les coûts) ;
- de la vente d’un bien en indivision.
Comment se déroule une vente par adjudication ?
Avant la vente proprement dite, des visites groupées du bien immobilier sont organisées à deux ou trois reprises au maximum, sur des créneaux fixes. Il est donc important de vous rendre disponible si vous souhaitez découvrir le bien et participer ensuite aux enchères.
Toute vente aux enchères donne lieu par ailleurs à la rédaction d’un cahier des charges par l’autorité en charge de la vente : ce document fournit des informations précieuses telles que la totalité des frais à la charge de l’acquéreur, le délai de paiement après les enchères et un descriptif complet du bien (surface, servitudes, charges et règlement de copropriété…).
Le jour de la vente, les acquéreurs intéressés devront fournir un justificatif d’identité et un justificatif de domicile, mais aussi un chèque de banque pour accéder à la salle et enchérir. Son montant est de :
- 10 à 20 % du prix du bien dans le cadre d’une vente notariale ;
- 5 % du prix du bien dans le cadre d’une vente domaniale ;
- 20 % du prix du bien dans le cadre d’une vente judiciaire.
Concernant les adjudications judiciaires, il est obligatoire de recourir à un avocat qui enchérira à votre place. Vous devez donc lui confier un mandat qui précise votre enchère limite.
Si vous remportez l’enchère, vous ne devenez pas immédiatement propriétaire. Il s’écoule un délai supplémentaire de 10 jours pendant lequel un autre enchérisseur peut proposer un prix supérieur d’au moins 10 %. Passé ce délai, vous devrez ensuite vous acquitter du paiement :
- sous 30 jours pour une vente domaniale ;
- sous 45 jours pour une vente notariale ;
- sous 60 jours pour une vente judiciaire.
Les ventes immobilières par adjudication sont un moyen attractif d’accéder à la propriété, mais prenez malgré tout le temps de bien étudier votre projet. Vous ne pourrez plus vous dédire après avoir remporté l’enchère, même si vous échouez à obtenir un prêt immobilier !
