Le contrat de bail indique pour quel usage est loué le bien. Le règlement de copropriété peut néanmoins interdire ou limiter certaines activités professionnelles au sein de l’immeuble. Toutvabiens fait le point sur la définition de la clause d’habitation bourgeoise.
Clause d’habitation bourgeoise : de quoi parle-t-on ?
Dans une copropriété, les obligations des occupants sont regroupées au sein d’un règlement régissant la vie de l’immeuble (utilisation des parties communes par exemple). Ce document, prévu par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, fixe également la destination de la copropriété. Le terme « destination » correspond à l’usage de l’immeuble, et dépend de certaines caractéristiques telles que son standing, sa localisation ou encore son confort.
En règle générale, la destination normale d’un immeuble en copropriété est l’habitation. Dans certains cas de figure, l’exercice d’une activité professionnelle peut être admis, la plupart du temps sous certaines conditions (tranquillité des autres occupants notamment).
Une clause dite « d’habitation bourgeoise » peut donc être prévue dans le règlement de copropriété. Celle-ci impose aux copropriétaires et aux locataires d’utiliser le logement uniquement dans un but d’habitation privée. Ce type de disposition est fréquemment prévue dans les règles de copropriété des immeubles de standing (haussmanniens notamment) à Paris et dans les grandes villes de France.
Les restrictions d’usage de l‘immeuble varient néanmoins en fonction de la nature et du contenu de la clause prévue dans le règlement de copropriété. Il existe en effet deux types de clauses bourgeoises dont les conséquences sont différentes.
La clause d’habitation bourgeoise simple
Si une copropriété prévoit une telle disposition dans son règlement, les appartements doivent, en principe, être utilisés uniquement pour y vivre. Cette clause rend néanmoins possible l’exercice d’une profession libérale (médecin ou avocat, par exemple) à condition que celle-ci n’engendre aucune gêne et nuisance pour les autres habitants de l’immeuble. À noter qu’en principe, cette clause d’habitation bourgeoise simple exclut d’office les activités commerciales, artisanales et industrielles.
Dans certains cas, la clause simple indique précisément la liste des activités libérales autorisées dans l’immeuble. Dans ce cas de figure, dans un arrêt du 20 décembre 1976, la chambre civile de la Cour de cassation a considéré que cette énumération ne doit pas être interprétée limitativement. L’exercice de professions analogues doit donc être autorisé. Ainsi, à titre d’exemple, si les cabinets médicaux peuvent s’installer dans l’immeuble, la copropriété ne peut pas refuser l’installation d’un ostéopathe.
Enfin, la présence d’une clause d’habitation bourgeoise simple n’interdit pas en principe l’installation dans l’immeuble d’une association régie par la loi de 1901. La location meublée de courte durée est également envisageable à condition qu’elle ne crée aucun trouble pour les autres résidents de l’immeuble.
Concernant les activités commerciales, la clause d’habitation bourgeoise simple peut aussi prévoir expressément la possibilité pour les commerçants de s’installer dans les logements situés au rez-de-chaussée de la copropriété.
La clause d’habitation bourgeoise exclusive
Cette disposition réserve exclusivement l’immeuble à un usage d’habitation. Aucune activité professionnelle ne peut donc y être pratiquée, quelle que soit sa nature. À noter que cette clause a été considérée comme valable par la jurisprudence.
Il est par ailleurs strictement impossible de détourner cette disposition. Par exemple, la Cour d’appel de Paris a considéré le 15 mars 1995 qu’un artisan ou commerçant ne pouvait utiliser à titre professionnel un logement occupé bourgeoisement par un tiers.
À noter que la présence d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit la location touristique de courte durée dans l’immeuble concerné. Un arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2020 rappelle en effet que la location saisonnière est une activité commerciale, incompatible avec l’usage exclusif d’habitation. Le Conseil Constitutionnel a néanmoins considéré, dans sa décision 2014-691, que la majorité des copropriétaires pouvait donner son accord lors d’une assemblée générale.
Avant d’acheter un bien, il convient donc de lire avec précision le règlement de copropriété. Néanmoins, la clause d’habitation bourgeoise peut être modifiée ou ne pas avoir envisagé toutes les situations. En cas de litiges, les tribunaux judiciaires décideront en fonction des circonstances.
