Le syndic se charge de l’entretien et des travaux à réaliser dans les parties communes des immeubles. Selon leur nature, une autorisation préalable des propriétaires peut être nécessaire. Toutvabiens revient en détail sur le fonctionnement des travaux en copropriété.
Les travaux d'entretien de la copropriété
Il s’agit de toutes les réparations et les réfections nécessaires dans les parties communes et les équipements collectifs de l’immeuble.
Les travaux d’entretien peuvent donc concerner :
- La toiture
- Le gros œuvre
- Les entrées, escaliers et paliers
- Les cours et jardin
- Les voies d’accès et les stationnements collectifs
- Le chauffage de l’immeuble
- Les ascenseurs
Le syndic peut décider seul de l’entretien courant de l’immeuble (changement des ampoules, par exemple). Il doit, cependant, obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant d’entreprendre des réfections importantes (réparation de la toiture, changement de la chaudière). La décision des copropriétaires doit être prise à la majorité simple.
Chaque copropriétaire participe aux travaux d’entretien en fonction des tantièmes de propriété attachés à son lot. Concernant les dépenses relatives aux équipements collectifs, la répartition est réalisée selon « l’utilité objective » de chaque élément. Par exemple, si un propriétaire peut utiliser un ascenseur, il doit participer à son entretien, peu importe si cette utilisation est effective.
Les travaux d'amélioration de l’immeuble
Ils apportent aux copropriétaires un confort supplémentaire. Il peut, par exemple, s’agir de l’installation d’un ascenseur, de travaux d’isolation permettant de réduire les consommations énergétiques du logement.
Concernant ces travaux d’amélioration, le syndic doit obtenir l’accord de l’assemblée générale. La décision doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents et représentés ou non à l’assemblée générale.
Une fois les travaux votés, tous les propriétaires de l’immeuble participent aux dépenses. Le partage est réalisé en fonction de l’utilité des travaux ou des tantièmes. Un paiement échelonné peut être demandé par ceux n’ayant pas donné leur accord aux travaux. Pour ce faire, il leur suffit de notifier leur demande au syndic dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Bon à savoir
Comment réaliser des travaux privatifs dans un immeuble ?
S’il demeure dans le périmètre de son lot privatif et ne cause aucun préjudice aux autres copropriétaires, le propriétaire d’un logement est libre de réaliser les travaux qu’il souhaite. Dans le cas contraire, il doit obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité absolue de tous les copropriétaires.
Travaux en copropriété : comment procéder en cas d’urgence ?
Les travaux urgents correspondent à toutes les interventions indispensables pour assurer la sauvegarde de l’immeuble. Il s’agit, par exemple, de la nécessité de réparer la chaudière en panne en plein mois de décembre ou si une fuite dans la toiture provoque une inondation.
Dans ce cas de figure, le syndic peut entreprendre, de lui-même, la réalisation des travaux. Ces derniers ne nécessitent pas d’accord préalable de l’assemblée générale. Le syndic doit néanmoins informer les copropriétaires par courrier ou par voie d’affichage.
Par la suite, il doit convoquer au plus vite une assemblée des copropriétaires pour une approbation a posteriori des travaux. Celle-ci peut refuser cette demande si elle considère les travaux non urgents. Le syndicat doit alors payer les entreprises, puis intenter une action en justice contre le syndic pour obtenir un remboursement des frais engagés.
L’assemblée générale doit fixer un montant à partir duquel le syndic doit obtenir plusieurs devis. Les propriétaires peuvent ainsi mettre en concurrence les professionnels et faire un choix éclairé. Cette démarche est nécessaire peu importe la nature des travaux de copropriété envisagés.
