Vous avez trouvé le bien immobilier idéal ? La rédaction d’une offre d’achat vous permet de faire une première proposition au vendeur, et vous engage à acquérir le bien au prix indiqué. Découvrez ci-dessous tous nos conseils pour respecter le formalisme imposé.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
L’offre d’achat est l’intention manifestée par un acquéreur d’acheter un bien immobilier à un prix précis. Elle peut prendre la forme :
- d’une offre d’achat verbale, qui n’engage ni l’acquéreur ni le vendeur ;
- d’une offre d’achat écrite, qui peut être remise en main propre ou envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
La réalisation d’une offre d’achat écrite n’est pas obligatoire. Il est tout à fait possible de vous entendre sur le prix de vente de façon informelle avec le vendeur, puis de concrétiser cet accord seulement au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente. L’écrit, cependant, est plus sécurisant pour les deux parties :
- une offre engage l’acheteur sur le prix proposé, qu’il ne pourra donc plus négocier ensuite à la baisse ;
- une offre acceptée engage également le vendeur, qui ne pourra plus tenter de vendre son bien à un autre acquéreur pour un meilleur prix.
Une offre d’achat « au prix » oblige en théorie le vendeur à accepter
Lorsque l’acquéreur soumet une offre d’achat dont le montant est égal – voire supérieur – au prix de vente, le vendeur est normalement tenu de l’accepter. L’article 1113 du Code civil, en effet, précise que le contrat est formé dès la rencontre d’une offre (dans ce cas le prix de vente) et d’une acceptation (dans ce cas l’offre d’achat de l’acquéreur). Cependant, dans la pratique, ce n’est pas toujours aussi simple. En effet, un acquéreur peut décliner une offre d’achat au prix de vente si les conditions de la vente ne lui conviennent pas (clause suspensive qui conditionne la vente d’un logement, vente longue, etc…).
Evidemment, la réalisation d’une offre au prix est à recommander si vous faites face à un grand nombre d’acquéreurs intéressés et ne souhaitez pas prendre le risque de voir le bien vous échapper.
Quelles sont les mentions obligatoires dans une offre d’achat ?
Le formalisme d’une offre d’achat n’est pas clairement défini par la loi. Le document doit cependant indiquer a minima :
- le prix d’achat proposé par l’acquéreur ;
- la durée de validité de l’offre, généralement comprise entre 5 et 10 jours;
- les modalités de réponse demandées du vendeur (lettre simple ou recommandée, autre moyen…) ;
- le délai dans lequel la signature du compromis ou de la promesse de vente devra intervenir, après acceptation du vendeur.
À ce stade, l’ajout de clauses suspensives – relatives par exemple à la non-obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire – n’est pas forcément utile, même si certains acquéreurs préfèrent les inclure. Dans tous les cas, en effet, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis ou de la promesse de vente, sans justifier d’aucun motif.
Que se passe-t-il après l’offre d’achat d’un bien immobilier ?
Une fois l’offre d’achat rédigée et remise au vendeur, plusieurs situations peuvent se présenter :
Le vendeur peut accepter l’offre. La vente est réputée conclue et les deux parties s’engagent donc à réaliser la transaction au prix convenu. L’étape suivante consiste alors à signer le compromis ou la promesse de vente (soit de particulier à particulier, soit via un agent immobilier, soit enfin devant notaire).
- Le vendeur peut soumettre une contre-proposition et ainsi entamer une négociation. Une contre-proposition signifie que l’offre d’achat initiale est refusée, ce qui libère l’acquéreur potentiel de tout engagement. Il ne sera à nouveau lié que s’il refait une offre d’achat, soit au prix demandé par le vendeur soit à un autre prix.
- Le vendeur refuse l’offre. L’acheteur est libéré de son engagement et le vendeur ne peut plus changer d’avis, même s’il est toujours dans le délai fixé. L’acquéreur potentiel, quant à lui, est libre de formuler une nouvelle offre ou d’abandonner son projet d’achat.
- Le vendeur ne répond pas à l’offre dans le délai imparti. Cela équivaut à un refus de l’offre d’achat, qui devient donc caduque.
À retenir
- L’offre d’achat matérialise l’intention de l’acquéreur et constitue un premier engagement de sa part.
- Elle doit comporter un certain nombre de mentions pour être valable, et offrir un temps de réflexion au vendeur.
- L’acquéreur est libéré de toute obligation dès lors que le vendeur refuse l’offre ou soumet une contre-proposition.
L’offre d’achat par écrit doit être idéalement précédée d’une discussion informelle avec le vendeur et l’agent immobilier, le conseiller immobilier indépendant pour augmenter les chances d’un accord. Le montant proposé dépend de la marge de négociation dont vous pensez pouvoir bénéficier et du nombre d’acquéreurs intéressés par le bien.
