Lorsque le vendeur et l’acheteur sont d’accord sur le prix, il convient de signer un avant-contrat. Compromis de vente ou promesse de vente, lequel devriez-vous choisir ? ToutvaBiens fait le point sur ces deux options afin de vous permettre de faire le bon choix pour votre transaction.
Compromis ou promesse de vente : de quoi s’agit-il ?
Ces deux documents sont les deux avant-contrats les plus courants en matière de transactions immobilières. Ils interviennent une fois les négociations entre le vendeur et l’acheteur terminées et avant la signature de l’acte authentique de vente devant notaire. Bien qu’ils ne soient pas légalement obligatoires, ils demeurent néanmoins vivement conseillés. Ils permettent en effet de fixer par écrit les conditions de la vente immobilière. Ils contiennent ainsi notamment :
- Le prix du logement ;
- Les frais éventuels et répartition de ces derniers entre l’acheteur et le vendeur (le montant des honoraires et qui les prend en charge, par exemple) ;
- Les conditions suspensives (absence de servitude ou obtention du prêt immobilier) ;
- Le dépôt de garantie.
Les avant-contrats immobiliers ne nécessitent pas légalement l’intervention d’un professionnel. Néanmoins, pour les rédiger, il est vivement conseillé de s’adresser à un notaire. Le compromis de vente et la promesse de vente requièrent en effet un formalisme complexe ainsi qu’un certain nombre de clauses bien spécifiques (clauses suspensives notamment).
Bon à savoir
La promesse unilatérale d’achat (PUA)
Il s’agit d’un avant-contrat immobilier relativement rare qui engage exclusivement l’acheteur d’un bien. La PUA prévoit un délai au cours duquel le vendeur peut, s’il le souhaite, lever son option et accepter de vendre son logement à l’acheteur désigné.
Quelles sont les différences entre promesse et compromis de vente ?
Le compromis de vente engage les deux parties de façon symétrique. En le signant, le vendeur comme l’acquéreur assurent que la transaction va se réaliser. D’un point de vue juridique, le compromis équivaut donc à une vente. Par conséquent, en cas de défaillance d’une des parties, le signataire lésé dispose de la possibilité de faire exécuter la vente par voie judiciaire ou de demander des dommages et intérêts. Le compromis apparaît donc plus sécurisant pour les parties, puisque, sauf rétractation ou non-réalisation des conditions suspensives, l’acte authentique devrait être signé.
A contrario, dans la promesse de vente, seul le propriétaire s’engage à réserver l’exclusivité de la vente à l’acheteur moyennant une indemnité d’immobilisation du bien correspondant à environ 10% du prix de vente. Ce dernier peut lever ou non l’option d’achat dans le délai prévu par l’avant-contrat (en principe dans les 3 mois suivant la signature). Moins courante que le compromis de vente, la promesse répond cependant à un besoin de souplesse de l’acheteur. À noter qu’une promesse de vente de plus de 18 mois doit impérativement être réalisée par acte authentique devant notaire.
Bon à savoir
L’enregistrement de la promesse de vente
Pour être valable, la promesse de vente doit obligatoirement être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature.
Compromis de vente et promesse de vente : quels points communs ?
Dans les textes, la promesse unilatérale de vente semble donc moins avantageuse pour le vendeur que le compromis de vente. En réalité, les deux avant-contrats disposent d’un encadrement légal très similaire. En effet, le dépôt d’un acompte d’immobilisation équivalent à 5, voire 10 % du prix du bien, peut être prévu dans les deux cas. Si l’acheteur se désiste, cet acompte sera conservé par le vendeur. Par ailleurs, tous les deux contiennent des clauses juridiques permettant l’annulation du compromis de vente sans pénalité, en cas de non-réalisation des conditions suspensives.
Bon à savoir
Le délai de rétractation dans les avant-contrats immobiliers
Qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, l’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours, sans pénalité, à compter du lendemain de la remise de l’avant-contrat.
À retenir
- La promesse et le compromis de vente sont des avant-contrats qui fixent les conditions de la transaction immobilière.
- Alors que le compromis de vente engage les deux parties, dans la promesse de vente, seul le vendeur promet de vendre son bien.
- Les deux avant-contrats sont régis par des règles juridiques très similaires.
En cas de refus de signer l’acte authentique de vente, une clause pénale contenue dans cet avant-contrat pourrait engendrer des pénalités importantes pour la partie défaillante.
