Votre pouvoir d’achat immobilier dépend notamment du montant qu’un établissement bancaire acceptera de vous prêter pour concrétiser votre projet. Le calcul préalable de votre capacité d’emprunt est donc un critère déterminant pour vous fixer une limite de prix. Quels sont les critères habituellement retenus par les banques ?
Crédit immobilier : qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Dans le cadre d’un crédit immobilier, la capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’une banque sera disposée à prêter à l’acheteur pour lui permettre d’acquérir un bien. Elle est l’une des trois composantes principales qui donnent la possibilité de déterminer le pouvoir d’achat immobilier d’un acquéreur. S’y ajoutent :
- l’apport personnel, c’est-à-dire l’effort d’épargne consenti par l’emprunteur lui-même ;
- les éventuels prêts complémentaires auxquels est éligible l’emprunteur, comme le prêt à taux zéro ou le prêt Action Logement.
La capacité d’emprunt de l’acquéreur est toujours calculée et soigneusement prise en compte par la banque. Elle dépend notamment d’une appréciation du niveau de risque : un crédit immobilier trop important par rapport aux ressources de l’emprunteur, en effet, augmenterait la probabilité d’un défaut de paiement.
Chaque banque ayant sa propre politique commerciale, la capacité d’emprunt totale d’un acquéreur peut varier légèrement d’un établissement à l’autre. Les critères fondamentaux restent cependant les mêmes. L’établissement examinera :
- le taux d’endettement actuel de l’emprunteur ;
- et son reste à vivre.
Déterminer le taux d’endettement actuel de l’emprunteur
Le taux d’endettement d’un foyer correspond tout simplement au ratio entre ses revenus et ses charges fixes. Le taux maximal, longtemps fixé à 33 %, a été porté à 35 % suite à une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2020. Cela signifie que le remboursement du crédit immobilier et des autres crédits en cours ne devra pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur, pour lui permettre de continuer à assurer ses dépenses courantes.
Les revenus à prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement incluent :
- les salaires nets et primes récurrentes (contractuelles) ;
- les revenus professionnels non salariés (professions libérales, artisans, agriculteurs…) ;
- les pensions alimentaires reçues ;
- les autres pensions (retraite, handicap).
Selon les établissements bancaires, les allocations familiales et les revenus fonciers sont également susceptibles d’être pris en compte.
Les charges à prendre en compte, quant à elles, incluent :
- le loyer mensuel et les charges locatives ;
- les mensualités de remboursement des prêts en cours (auto, travaux, crédit renouvelable…) ;
- les pensions alimentaires versées.
À titre d’exemple, un couple dont le revenu net mensuel est de 3 800 €, sans autre crédit en cours, pourra donc assumer une mensualité de prêt immobilier de 1 330 € au maximum.
Bon à savoir
Taux d’endettement : les banques conservent une marge d’appréciation
Un établissement peut accepter exceptionnellement de dépasser le taux d’endettement maximal de 35 % si l’emprunteur présente un profil favorable. Il peut s’agir par exemple d’un cadre de la fonction publique disposant de revenus élevés et de la sécurité de l’emploi, ou encore d’un emprunteur jeune ayant d’excellentes perspectives de progression salariale.
Prendre en compte le reste à vivre
Le « reste à vivre » désigne la somme d’argent qui reste à la disposition de l’emprunteur après le remboursement de ses différentes mensualités de crédit et charges fixes. À la différence du taux d’endettement, exprimé sous la forme d’un pourcentage, cette notion est appréciée en valeur absolue : on parlera ainsi d’un reste à vivre mensuel de 500 € ou de 1 000 €, par exemple.
Il doit être d’un montant suffisant pour permettre à l’emprunteur de régler toutes ses dépenses courantes et s’assurer un niveau de vie décent. Il s’agit d’un critère important, que la banque appréciera en complément du taux d’endettement :
- un reste à vivre jugé trop faible peut amener à un refus de prêt, même si le taux d’endettement reste sous le plafond autorisé ;
- à l’inverse, un reste à vivre confortable peut être un argument pour augmenter le taux d’endettement maximal.
À retenir
- La capacité d’emprunt d’un foyer est une composante importante du pouvoir d’achat immobilier d’un foyer ;
- Elle est calculée en tenant compte à la fois du taux d’endettement actuel et du reste à vivre de l’emprunteur ;
- Une banque peut accepter de revoir la capacité d’emprunt à la hausse si le profil de l’acquéreur l’intéresse.
Il est préférable de connaître votre capacité d’emprunt avant même d’entamer la recherche d’un bien immobilier, afin de déterminer le budget maximal de votre projet. Le recours à un simulateur en ligne vous apportera une réponse rapide et précise. De plus, vous pouvez également choisir de faire appel à un courtier en immobilier.
