Partager les frais d’une maison de vacances, vivre en communauté à l’âge de la retraite… L’achat d’un bien immobilier à plusieurs peut légitimement séduire différents profils d’acquéreurs. En pratique, plusieurs formules sont envisageables : l’indivision, la société civile immobilière et la tontine présentent chacune des avantages spécifiques. ToutvaBiens vous explique tout en détail.
Acheter un bien immobilier en indivision
L’achat en indivision est d’une grande simplicité : chaque acquéreur devient le propriétaire à due proportion de sa contribution financière. L’acte authentique de vente, réalisé devant notaire, précise la quote-part de propriété attribuée à chacun, soit par exemple 25 % pour quatre acquéreurs (ou « coïndivisaires ») si chacun a versé une somme équivalente pour l’achat du bien immobilier.
L’indivision peut concerner n’importe quel type de propriété, dont :
- une maison ;
- un appartement ;
- un local professionnel ou commercial ;
- un terrain…
L’indivision a pour principal défaut une certaine rigidité. L’ensemble des décisions, relatives notamment à l’entretien du logement ou à la réalisation de travaux, doivent être prises à l’unanimité des coindivisaires. Le bien, de même, ne peut être mis en vente sans l’accord de tous.
Pour autant, l’article 815 du Code civil précise que « nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision ». Si l’un des propriétaires souhaite céder sa part, cela signifie donc que les autres coindivisaires peuvent :
- soit faire valoir leur droit de préemption et lui racheter sa part ;
- soit être contraints de vendre le bien, au besoin par une décision de justice.
Dans le cas d’un décès, ce sont les héritiers du défunt qui deviennent propriétaires.
Bon à savoir
La convention d’indivision : un outil pour gérer une propriété en commun
La signature d’une convention d’indivision devant notaire est fortement recommandée en complément de l’acte de vente. Elle permet notamment :
- de désigner un gérant unique du bien, qui prendra seul les décisions courantes ;
- d’engager chaque coïndivisaire à ne pas vendre sa part, pendant une période maximale de cinq ans (renouvelable).
Acheter un bien via une société civile immobilière
La société civile immobilière (SCI), à l’inverse d’une indivision, est plus complexe à mettre en œuvre initialement, mais offre ensuite une plus grande facilité de gestion au quotidien. La création de la SCI est soumise à la rédaction de ses statuts, qui doit être réalisée de préférence sous les conseils d’un notaire ou d’un expert-comptable.
Chaque associé détient un certain nombre de parts de la SCI en fonction du montant de sa contribution financière. Ce capital commun est ensuite utilisé par la SCI pour acheter un ou des biens immobiliers. Chaque associé peut revendre ses parts en toute facilité s’il trouve un acquéreur.
Les statuts de la SCI ont notamment pour fonction :
- de désigner le gérant de la société, en charge des affaires courantes ;
- de fixer les règles de majorité pour la prise de décision ;
- de définir les modalités de vente et d’échange des parts.
Lorsqu’un détenteur de parts décède, ses héritiers ne peuvent pas s’opposer au rachat de ses parts par les autres associés. Il s’agit d’une souplesse importante par rapport à l’indivision, qui donne au contraire la prééminence aux héritiers.
Acheter un bien immobilier en « tontine »
La tontine, ou « pacte tontinier », prévue par l’article 1044 du Code civil, est le type d’achat immobilier à plusieurs qui garantit la plus grande stabilité. Elle est aussi celle qui se révèle la plus contraignante puisqu’elle ne permet pas aux différents acquéreurs de revendre leur part. Comme dans le cas d’une indivision, chaque acquéreur apporte sa part et devient le propriétaire à due proportion de sa contribution, mentionnée dans l’acte authentique de vente.
La différence vient de la clause dite « d’accroissement », selon laquelle le dernier survivant recevra la pleine propriété du bien. En clair, cela signifie que le décès de l’un des propriétaires entraîne automatiquement la répartition de sa part entre les autres, et ainsi de suite jusqu’au dernier survivant.
Dans le cadre d’une tontine, il est impossible de revendre sa part, sauf accord unanime de l’ensemble des propriétaires pour revendre le bien.
À retenir
- L’achat en indivision est très simple à mettre en œuvre, mais rigide dans ses règles de fonctionnement ;
- La création d’une SCI est une procédure complexe, qui autorise ensuite une certaine liberté de gestion ;
- La tontine garantit la stabilité des propriétaires du bien, et s’avère donc très contraignante.
Indivision, société civile immobilière, tontine… Quelle que soit la formule juridique retenue pour procéder à l’achat d’un bien à plusieurs, le point le plus essentiel est de bien s’entendre ! Une discussion fluide entre les différents propriétaires est la meilleure des garanties pour la gestion harmonieuse d’un bien détenu en commun.
