Selon une étude du Crédit Foncier, un investissement locatif rapporte en moyenne 3,5 %. Prix d’achat, mensualité du prêt immobilier, montant du futur loyer, charges, celui-ci dépend de plusieurs facteurs. ToutvaBiens vous explique comment calculer son rendement locatif.
Comment calculer le rendement brut d’un investissement locatif ?
Il s’agit du rapport entre le coût global d’un achat immobilier et le montant des loyers que le bailleur peut espérer encaisser. Le rendement brut permet ainsi d’obtenir une première estimation de la rentabilité d’un investissement immobilier.
La formule du calcul du rendement locatif brut est la suivante : (Montant du loyer espéré × 12 mois) × 100/le prix d’achat du logement. De cette manière, si le prix d’acquisition de votre bien s’élève à 150 000 euros et que vous estimez vos futurs loyers à 700 euros mensuels, votre rentabilité locative brute s’élève à 5,6 % (700 × 12 × 100/150 000 euros).
À noter que le coût d’acquisition du bien doit inclure :
- Le prix du logement ;
- Les frais de notaire ;
- Les éventuels travaux réalisés dans l’appartement ou la maison avant la mise en location.
Rendement net d’un investissement locatif : comment l’évaluer ?
Il s’agit ici de prendre en considération les charges inhérentes à tout investissement locatif et donc d’obtenir une rentabilité plus juste de votre placement. Celles-ci concernent principalement :
- La taxe foncière ;
- Les charges non récupérables sur le locataire ;
- Les réparations locatives ;
- Les primes d’assurances.
La formule de calcul du rendement net locatif est la suivante : (montant du loyer × 12 mois) – (les charges locatives) × 100/par le prix d’achat global du bien. Ainsi, pour un bien dont le prix d’acquisition s’élève à 150 000 euros, le loyer à 700 euros par mois et les charges à 2 000 euros par an, le rendement net locatif serait d’environ 4,26 %.
Il sera également nécessaire de tenir compte dans les charges annuelles de votre investissement des mensualités de votre crédit immobilier. Enfin, si vous décidez de confier votre bien à une agence immobilière on un professionnel de l’immobilier, des frais de gestion seront aussi à déduire pour le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif.
Bon à savoir
La méthode Larcher pour calculer le rendement brut de votre investissement locatif
Cette méthode permet de calculer rapidement votre rentabilité. Elle repose sur le principe que les charges liées à un bien immobilier correspondent à 3 mois de loyer. Ainsi, en reprenant l’exemple précédent, le rendement locatif serait de 4,2 % ((700 × 9) × 100/150 000).
La fiscalité applicable à un investissement immobilier locatif
Votre revenu net d’un investissement locatif est ensuite soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Le montant de celui-ci dépend de votre régime (micro fonction par exemple) et de votre tranche d’imposition. Une fois ce dernier déduit de vos revenus, vous obtenez la rentabilité locative nette-nette.
Enfin, une série de dispositifs vous permettent d’alléger votre facture fiscale aussi bien en location meublée qu’en location vide. Ainsi, certaines charges peuvent ainsi être déduites des loyers imposables (travaux et intérêts d’emprunt notamment). Les déficits fonciers sont également retranchés des autres revenus, ce qui permet de réduire les impôts du bailleur. Enfin, les propriétaires profitent de certains dispositifs de défiscalisation tels que Denormandie ou Pinel.
À retenir
- Le rendement brut d’un investissement locatif permet d’évaluer rapidement l’intérêt ou non d’un achat un bien pour le louer ;
- Le rendement net donne une indication précise sur ce qu’un investissement locatif rapporte à son propriétaire. ;
- La fiscalité applicable aux revenus fonciers peut faire fortement varier la rentabilité d’un achat immobilier destiné à la location.
Enfin, la vacance de votre logement entre deux locataires peut affecter votre rentabilité. Pour limiter ce risque, mieux vaut bien sélectionner le type de logement ainsi que la ville où l’on souhaite investir. En tout état de cause, il convient de prendre en compte ce paramètre pour calculer le rendement locatif de son investissement.
