Il est possible de profiter du démembrement de propriété pour réaliser un investissement immobilier à moindre coût tout en se constituant un patrimoine. Voici ce que vous devez savoir si vous décidez d’acheter en nue-propriété.
La nue-propriété : de quoi s’agit-il ?
En vertu des articles 578 et suivants du Code civil, le droit de propriété sur un bien se divise entre :
- L’usufruit qui autorise son détenteur à occuper le bien, l’utiliser et percevoir des loyers.
- La nue-propriété qui permet à son titulaire de disposer du bien, c’est-à-dire le vendre, le donner ou le détruire. Pour céder la totalité du bien, il doit, sauf convention contraire, obtenir l’accord de l’usufruitier qui percevra une partie du prix de vente. Il peut par ailleurs vendre sa nue-propriété, sans l’accord préalable de l’usufruitier.
Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous concédez donc l’usufruit à un tiers pendant une période limitée dans le temps. En effet, ce droit ne peut en aucun cas être perpétuel et cesse à la suite à divers événements :
- Expiration du délai prévu contractuellement, par exemple lors de la commercialisation d’un bien neuf par un professionnel ;
- Décès de l’usufruitier (par exemple, dans le cadre d’un viager) ;
- Renonciation au droit de l’usufruit ;
- Non-usage de l’usufruit pendant 30 ans ;
- Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien, par exemple).
Passé ces délais, le nu-propriétaire récupère l’entière propriété du bien immobilier concerné. Il peut alors décider de l’occuper, de le louer ou de le vendre.
Devenir nu-propriétaire : quels sont les avantages ?
En tout premier, acheter un bien en nue-propriété permet de profiter d’un prix bien inférieur à celui du marché. En moyenne, la décote est estimée entre 30 et 50 % en fonction de la localisation et du type de bien.
Les frais à votre charge sont également réduits, puisque vous n’avez pas à entretenir le bien. En vertu de l’article 606 du Code civil, seules les réparations concernant le bâti (gros-œuvre) restent à votre charge. L’usufruitier, quant à lui, doit assurer l’entretien courant du logement (façades, fenêtres et volets, ascenseurs, chaudière, peintures et autres éléments de base) ainsi que le paiement des impôts locaux.
Enfin, à certaines conditions, investir dans un bien en nue-propriété peut être particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal. C’est le cas notamment, si vous disposez déjà de revenus locatifs et que l’usufruitier décide de mettre le bien en location. Dans ces circonstances, vous êtes autorisé à déduire de vos revenus fonciers les intérêts du prêt nécessaire au financement de votre achat.
Quel est le profil des investisseurs en nue-propriété ?
L’inconvénient de l’investissement en nue-propriété est l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la période du démembrement. Ces derniers ne pourront donc en aucune façon couvrir un éventuel crédit immobilier et compenser le montant de votre investissement.
Par conséquent, l’achat en nue-propriété s’adresse en premier lieu à des investisseurs disposant d’une épargne suffisante pour financer le bien sans crédit immobilier ou d’un revenu permettant le paiement des intérêts d’emprunt.
Cet investissement est intéressant pour acquérir un bien pour sa retraite ou encore pour réaliser une plus-value très importante lors de la revente.
Bon à savoir
Nue-propriété et impôt sur la fortune immobilière
En principe, l’usufruitier demeure le seul redevable de l’IFI, la nue-propriété n’étant pas comptabilisée dans le patrimoine du nu-propriétaire. Néanmoins, en cas de succession, la loi de finances 2018 prévoit que si le parent survivant conserve l’usufruit, les héritiers doivent intégrer la valeur de leur nue-propriété dans leur patrimoine. Dans ce cas de figure, usufruitier et nus-propriétaires sont redevables de l’IFI s’ils dépassent les plafonds applicables.
À retenir
- Le nu-propriétaire dispose d’un droit de vente du bien alors que l’usufruitier peut utiliser le bien ou en retirer des revenus.
- Acheter en nue-propriété permet de réduire le coût de son achat immobilier, limiter les frais d’entretien du bien et profiter, sous certaines conditions, d’un avantage fiscal.
- Cet investissement ne permet pas de profiter d’une rentabilité immédiate contrairement à la location classique.
L’achat en nue-propriété peut être une solution pour consolider son patrimoine sur le long terme. Il demeure néanmoins un investissement délicat pour lequel il convient impérativement d’être accompagné par un expert de la nue-propriété (notaire, par exemple).
