Vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu ? Les dispositifs de défiscalisation Pinel, Pinel + ou Girardin vous permettent de payer moins d’impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Toutvabiens revient en détail sur ces dispositifs de défiscalisation et vous explique leur mécanisme de réduction d’impôt !
La défiscalisation immobilière
Très divers, le parc immobilier affiche, dans certains de ses segments, des besoins spécifiques ou une offre inférieure à la demande. L’État entend y attirer une part de l’épargne des Français pour répondre à ces besoins et aux déficits constatés. Les lois de défiscalisation immobilière découlent de cette volonté des pouvoirs publics. Elles accordent un avantage fiscal aux contribuables qui investissent dans des segments très précis de l’immobilier aux conditions légales. Cet avantage fiscal est évidemment proportionnel à l’engagement de l’investisseur. Ces lois permettent donc de transformer une partie de son imposition sur le revenu en patrimoine immobilier. Elles offrent, par conséquent, de belles opportunités aux investisseurs !
Répondre à la pénurie de logements
La France manque de logements sociaux. De nombreuses personnes, modestes ou très modestes, ont du mal à se loger. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), il faudrait construire 500 000 logements par an pendant 10 ans pour satisfaire à la demande. Une part non négligeable de ces constructions peut être financée par les investisseurs particuliers. Aujourd’hui, deux dispositifs incitent ces derniers à investir dans l’immobilier neuf en échange d’une réduction d’impôt : la loi Pinel en France métropolitaine et la loi Girardin dans les collectivités Outre-mer.
La loi Pinel
Ce dispositif a été mis en place pour répondre au manque de logements à loyer modéré dans certaines communes. Le contribuable achetant un logement neuf ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), et le louant aux conditions de loyers et de revenus des locataires en vigueur dans la zone, bénéficie d’une réduction d’impôt.
Pour cela , il faut respecter les conditions suivantes :
- Le bien doit être situé dans un ensemble collectif.
- Le logement doit atteindre une performance énergétique minimale ;
- Il doit se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel ;
- Il doit s’agir d’une location nue avec un loyer inférieur aux plafonds prévus par décret ;
- Le locataire ne doit pas dépasser les plafonds des ressources fixés par l’administration fiscale ;
- Le bail doit être conclu pour 6, 9 ou 12 ans.
Depuis le 1er janvier 2021, la défiscalisation Pinel est applicable uniquement aux logements en copropriété et situés en zone A, A bis ou B1. L’acquisition d’un logement individuel et pavillonnaire n’est plus éligible à cet avantage fiscal.
Ce dispositif dit classique prendra fin au 31 décembre 2024.
Cet avantage fiscal s’avère proportionnel à la durée de l’engagement à demeurer à la location aux conditions légales. Il est calculé en pourcentage du prix d’acquisition du bien immobilier pour un montant annuel maximal de 300 000 €. Attention, les taux de cet avantage fiscal sont revus à la baisse à partir du 1er janvier 2023.
Taux de l’avantage fiscal loi Pinel | |||
| Durée de l’engagement | 2022 | 2023 | 2024 |
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Concrètement, un investisseur qui réalise un investissement en loi Pinel peut obtenir une réduction d’impôt dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
Cette dégressivité de l’avantage fiscal ne s’applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.
Le dispositif Pinel +
En 2023, le dispositif Pinel + (Pinel plus) fait son apparition. Il permet de conserver les mêmes avantages fiscaux pratiqués par le dispositif Pinel classique en 2022.
Les conditions d’éligibilités principales restent identiques (localisation du bien, plafonds des loyers et des ressources, durée de location, etc.).
Toutefois, ce nouveau dispositif repose sur des critères additionnels. Le bien doit ainsi :
- Se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ; ou
- Respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort : le logement doit notamment dépasser le seuil 2025 du label RE2020, disposer d’une surface habitable minimale de 28m² pour un T1 ou encore 45m² pour un T2…, mais aussi, posséder des espaces extérieurs privatifs. Ces critères de qualité sont définis par le décret du 17 mars 2022.
Ce dispositif Pinel + est appelé à se prolonger en 2024. Toutefois, pour en bénéficier, il sera alors nécessaire d’investir dans un logement présentant une étiquette énergétique de classe A.
La loi Girardin
La loi Girardin vise, elle, à favoriser la construction de logements sociaux dans les collectivités ultramarines des départements et régions d’outre-mer (DROM) et les collectivités d’outre-mer (COM).
Les contribuables français sont incités à placer de l’argent dans une société de portage qui finance la construction de logements sociaux et les loue pendant au moins 5 ans à un Organisme de Logements Sociaux (OLS). En contrepartie de cet apport à fonds perdus, le contribuable bénéficie, dès l’année suivante, d’une réduction d’impôt supérieure à celui-ci. La rentabilité de l’opération est comprise entre 10 et 16 %. Le dispositif Girardin accorde jusqu’à 60 000 € de réduction d’impôt par an.
Un exemple : Monsieur Martin investit 15 000 € en Girardin en 2022. Il bénéficiera d’une réduction d’impôt comprise entre 16 500 et 17 400 € en 2023.
Attention, le dispositif Girardin n’est pas exempt de risques fiscaux et financiers. L’administration se montre, notamment, extrêmement vigilante en matière d’exploitation du parc immobilier ainsi créé. Cependant, ces risques peuvent néanmoins être absorbés par les assurances possédées par la société d’investissement qui propose un placement en Girardin.
Les dispositifs Pinel et Girardin permettent aux contribuables français de réduire rapidement leur impôt sur le revenu, voire de se défiscaliser. Ces lois de défiscalisation ne sont pas réservées aux contribuables les plus imposés. Ces solutions de réduction d’impôt sont à envisager dès 2 500 € d’impôt sur le revenu.
À retenir
- Les taux de l’avantage fiscal Pinel classique diminuent à partir du 1er janvier 2023 ;
- Le dispositif Pinel + permet de conserver un avantage fiscal identique à celui de 2022, à condition de respecter des exigences environnementales accrues.
- La loi Girardin offre jusqu’à 60 000 € de réduction d’impôt ;
- La défiscalisation immobilière est à envisager dès 2 500 € d’impôt sur le revenu.
