Vous souhaitez rejoindre le marché de la location vide et vous vous questionnez sur les modalités du contrat. Conditions, diagnostics à fournir, durée, clauses, reconduction et résiliation du bail, Toutvabiens vous dit tout ce qu’il faut savoir du contrat de location vide. Un éclairage important pour faire les choses dans les règles !
Les conditions pour louer un logement vide
La location vide désigne une habitation sans meubles d’une surface minimale de 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou d’un volume total habitable de 20 m3. Ce logement doit :
- garantir la sécurité et la santé du locataire ;
- ne pas abriter d’animaux nuisibles ou de parasites ;
- disposer d’un chauffage, de l’eau potable, de l’électricité, d’une cuisine, d’une salle d’eau, d’un réseau d’évacuation des eaux usées.
Ces critères de décence constituent une obligation légale.
Les diagnostics obligatoires
Lors de la signature du bail, le propriétaire doit transmettre au locataire des diagnostics immobiliers en cours de validité et réalisés par un professionnel certifié. La composition du Dossier des Diagnostics Techniques (DDT) pour la location varie selon l’ancienneté et l’équipement du bien. Il comprend :
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de 10 ans ;
- un état des risques et pollutions (ERP) de moins de 6 mois ;
- un état de l’installation intérieure d’électricité lorsque celle-ci a plus de 15 ans ;
- un état de l’installation intérieure de gaz lorsque celle-ci a plus de 15 ans ;
- un état des nuisances sonores aériennes ;
- un diagnostic de surface habitable (aussi appelé diagnostic loi Boutin).
S’il n’est pas à annexer au bail, le propriétaire doit, sur demande du locataire, présenter un état amiante.
Durée et reconduction du bail
La loi du 6 juillet 1989 impose une durée de trois ans pour tout contrat de location vide. Le propriétaire ne peut en aucun cas imposer une durée moindre même en cas d’accord du locataire. Le bailleur désirant s’engager pour une durée inférieure doit, par conséquent, s’orienter vers la location meublée d’une durée de 9 mois à 1 an selon le type de bail (étudiant, mobilité ou classique).
Le contrat de location vide est renouvelable par tacite reconduction pour une période de 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans s’il est une personne morale.
La résiliation du bail
Les deux parties signataires d’un contrat de location vide ne peuvent résilier celui-ci sans respecter un minimum de préavis. Ce dernier diffère selon qu’il émane du propriétaire ou du locataire :
- le propriétaire doit attendre la date d’échéance du bail et respecter un préavis de 6 mois ;
- le locataire peut résilier le bail et donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois. Attention, ce délai est réduit à 1 mois lors de situations particulières :
- si le logement se situe en zone tendue ;
- si le locataire obtient un premier emploi, s’il justifie d’une mutation professionnelle, d’une perte d’emploi, d’un nouvel emploi consécutif à la perte d’un emploi ;
- si le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
- si le locataire s’est vu attribuer un logement social ;
- si l’état de santé de santé du locataire justifie un changement de domicile ;
- si le locataire est victime de violence au sein du couple ou si l’enfant vivant habituellement avec lui est victime de violence.
L’état des lieux
Tout contrat de location s’accompagne de la réalisation et de la formalisation d’un état des lieux. Ce dernier consiste à établir une description précise du logement loué, des pièces et de ses équipements. Il est dit contradictoire, c’est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire (ou de leurs représentants dûment mandatés). L’état des lieux doit être daté et signé par les deux parties qui reçoivent chacune un exemplaire de celui-ci.
Le bail et l’état des lieux sont deux documents contractuels importants. Vous éviterez tout impair en utilisant un modèle de contrat de location vide et un modèle d’état des lieux conforme à la loi ALUR. Ces modèles sont disponibles en ligne et téléchargeables sans frais particuliers.
Propriétaire d’un logement vide, le contrat de location vous engage fortement. Ne cédez jamais à la tentation du bail oral, ni à celle d’un document incomplet. En matière de location, rigueur et respect de la loi sont indispensables à de bons rapports entre les parties : un gage de sérénité !
À retenir
- Un contrat de location vide est conclu pour 3 ans ;
- Le propriétaire peut résilier le contrat de location à échéance en respectant un préavis de 6 mois ;
- Il est fortement conseillé d’utiliser un modèle de contrat de location vide conforme loi ALUR.
