Face à l’instabilité des marchés financiers et l’atonie des placements garantis par l’État, vous souhaitez investir sur le marché locatif. Vide ou meublée, quelle location choisir au regard de sa fiscalité ? Toujours aux côtés des investisseurs, Toutvabiens revient sur la fiscalité appliquée à ces deux types de locations et les compare. Un gros plan important à l’heure du choix !
La fiscalité de la location vide
En location vide, les loyers perçus sont à déclarer au titre de revenus fonciers. Le déclarant a le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-foncier : sauf choix contraire, il s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs déclarés sont inférieurs à 15 000 €. Ce régime forfaitaire accorde un abattement annuel de 30 % au titre des charges locatives supportées par le bailleur.
A noter : vous pouvez opter pour le régime réel même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an. Cette option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 30% des recettes imposables.
- Le régime réel : il s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs déclarés sont supérieurs à 15 000 euros ou par choix explicite du déclarant. Ce régime prend en compte toutes les charges déductibles supportées en cours d’exercice par le bailleur. Il permet de dégager jusqu’à 10 700 € de déficit foncier reportable sur 10 ans.
La fiscalité de la location meublée
En location meublée, les loyers perçus sont déclarés au titre de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) propose, lui aussi, deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) : sauf choix contraire, il s’applique automatiquement lorsque les revenus de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés. Ce régime forfaitaire accorde un abattement de 50 % sur les revenus tirés de la location. L’abattement représente la totalité des charges supportées par le bailleur.
A noter : si vous bénéficiez du régime micro-BIC, vous pouvez tout de même opter pour le régime réel. Cette option est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50% des recettes imposables.
- Le régime réel : Il s’applique de plein droit lorsque les revenus annuels tirés de la location meublée sont supérieurs à 72 600 € ou par choix explicite du déclarant. Ce régime prend en compte toutes les charges déductibles supportées en cours d’exercice par le bailleur, ainsi que l’amortissement du bien, de son mobilier.
Bon à savoir
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement est une notion comptable prenant en compte la perte de valeur d’une chose du fait de l’usure du temps ou de l’obsolescence. L’amortissement permet donc de déduire de ses recettes la dépréciation du bien immobilier et du mobilier selon des règles comptables reconnues par l’administration fiscale.
Les gros investisseurs (au moins 450 000 € pour une rentabilité d’environ 5 %) déclarent leur loyer dans le cadre du statut de Loueur de Meublé Professionnel (LMP). Le régime micro-BIC accorde un abattement de 50 %, tandis que le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à l’acquisition et la possession du bien, ainsi que l’amortissement.
Vide ou meublée : quelle fiscalité est la plus avantageuse ?
Alors même que les loyers en location meublée sont 20 à 30 % plus élevés, celle-ci bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse que son équivalent vide, notamment au régime forfaitaire (micro-foncier et micro-BIC) :
- plafonds entre les régimes fiscaux plus élevés ;
- abattements forfaitaires plus importants.
Au régime réel, avantage encore à la location meublée. En LMNP, la prise en compte de l’amortissement du bien et de son mobilier permet de défiscaliser des impôts plus aisément les loyers qu’en location vide avec le dispositif du déficit foncier. Dans tous les cas, un logement en location vide comme meublée, le régime réel s’avère, dans la plupart des cas, plus avantageux. Si ce régime fiscal implique un peu plus de formalités, il peut réellement booster la rentabilité de l’investissement immobilier.
Vous l’avez compris, la location meublée bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse. Si vous placez la rentabilité en tête de vos motivations pour un achat immobilier, ce type de location est à prioriser. Référence de l’immobilier en ligne, Toutvabiens vous propose de nombreuses opportunités dans des villes étudiantes ou touristiques où la location meublée est particulièrement prisée !
À retenir
- La fiscalité appliquée à la location meublée est particulièrement avantageuse ;
- En location vide comme meublée, le régime réel se révèle souvent plus avantageux que le régime micro-foncier ou micro-réel ;
- Les loyers en location meublée sont 20 à 30 % plus élevés que pour son équivalent vide.
