Vous avez investi dans un meublé ? Vous vous interrogez sur les notions de Loueur de Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Référence de l’immobilier en ligne, Toutvabiens revient sur ce qui différencie ces deux statuts fiscaux.
LMP ou LMNP : quelles sont les conditions d’éligibilité ?
La première question à vous poser en matière de statut fiscal LMP ou LMNP concerne votre éligibilité à l’un ou l’autre. En effet, pour pouvoir prétendre au LMP, votre patrimoine immobilier doit générer plus de 23 000 € de recettes par an. Celles-ci doivent, en outre, être supérieures aux autres recettes professionnelles du foyer fiscal. Le statut LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnelle) s’applique aux propriétaires-bailleurs affichant des recettes inférieures à 23 000 € et représentant moins de 50 % de leur revenu global. En pratique, le LMP s’applique aux contribuables possédant un patrimoine immobilier important.
Les différences entre le LMP et le LMNP
S’ils offrent tous les deux un cadre fiscal avantageux, le LMP et le LMNP diffèrent notablement sur 4 points importants :
La gestion du déficit foncier
Au régime réel, le LMP comme le LMNP permettent de générer un déficit foncier. Ce dernier sera néanmoins géré très différemment. En LMP, le déficit foncier, sans limite de montant, s’applique à l’ensemble des revenus du foyer fiscal et est reportable durant 6 ans. En LMNP, le déficit foncier, limité à 10 700 euros par an, ne s’applique qu’aux revenus locatifs et est reportable pendant 10 ans.
Les plus-values
Toute vente d’un bien immobilier, hors résidence principale, est normalement assujettie à l’impôt sur la plus-value. En LMP, cette imposition s’avère plus avantageuse qu’en LMNP. Mieux, cette plus-value est exonérée d’impôt lorsque l’activité de LMP est exercée depuis au moins 5 ans et si les recettes générées annuellement ne dépassent pas 90 000 €. Au-delà de ce plafond et jusqu’à 126 000 €, l’exonération est partielle.
En LMNP, la plus-value LMNP est imposée à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %. Cette imposition est toutefois dégressive avec la durée de possession du bien. Le vendeur est totalement exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de possession et de prélèvements sociaux après 30 ans.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Patrimoine immobilier, les biens faisant l’objet d’une location meublée entrent dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière. Néanmoins, en LMP, votre comptable peut certifier que l’activité de location constitue votre activité professionnelle principale. C’est le cas, si vous ne pouvez en exercer une autre à plein temps. Les biens loués ne sont alors pas soumis à l’IFI.
Les charges sociales
En tant que professionnel, les recettes tirées d’une LMP sont soumises aux cotisations URSSAF-SSI au taux de 20,15 à 43,20 % du revenu net professionnel. Ces cotisations sont, pour la plupart, déductibles de l’assiette fiscale appliquée au calcul de l’impôt sur le revenu (IR). Ces recettes sont, en outre, soumises au paiement de la CSG / CRDS sur les revenus d’activité au taux de 9,7 %. Les BIC d’une LMNP ne sont, eux, soumis à aucune charge sociale professionnelle, mais à la CSG / CRDS sur les revenus du capital au taux de 17,2 %.
Les statuts fiscaux LMP et LMNP correspondent clairement à des profils d’investisseurs très différents. Le premier s’adresse aux gros investisseurs tandis que le second accorde de nombreux avantages fiscaux aux petits investisseurs. La location meublée en LMNP s’impose aujourd’hui comme un des placements les plus rentables. Un excellent choix au moment où les rendements des placements garantis par l’état sont atones et où les marchés financiers particulièrement instables. Décidé à vous lancer dans la location meublée ? Toutvabiens vous aide à trouver le bien idéal !
À retenir
- L’adhésion au LMP ou LMNP dépendent de plafonds légaux ;
- Le régime fiscal LMP peut permettre une exonération de l’imposition sur la plus-value ;
- Les BIC issus d’une LMNP ne sont pas soumis à charges professionnelles.
