Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif, mais vous hésitez entre la location vide ou meublée. Conditions du bail, gestion locative, taxation et rentabilité, Toutvabiens revient en détail sur ces deux types de location. Une comparaison synthétique pour vous aider à choisir la location la plus adaptée à votre profil d’investisseur.
Points abordés :
Les conditions du bail
En France, les conditions de bail sont fixées par la loi. Cette dernière impose, dans de nombreux domaines, des conditions très différentes selon que la location est vide ou meublée :
Vide | Meublée | |
Durée minimale du bail | 3 ans | Classique : 1 an |
Étudiant : 9 mois | ||
Mobilité : de 1 à 10 mois | ||
Dépôt de garantie | 1 mois maximum | Classique : 2 mois max |
Étudiant : 2 mois max | ||
Mobilité : sans | ||
Préavis du locataire | Zone normale : 3 mois | Classique et étudiant : 1 mois |
Zone tendue : 1 mois | Mobilité : 1 mois | |
Préavis du propriétaire | 6 mois avant échéance du bail | Classique et étudiant : 3 mois avant échéance du bail |
Force est de constater que les conditions appliquées à la location vide sont beaucoup plus contraignantes que celles en vigueur pour la location meublée. La durée du bail meublé, d’un an au maximum, limite les risques en cas d’impayés du locataire, permet de réviser librement le loyer plus fréquemment et de mener plus aisément des travaux d’améliorations entre deux locataires.
La gestion locative
En impliquant un turn-over plus fréquent, la gestion locative d’un meublé s’avère forcément plus fastidieuse. En outre, le respect du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé implique un investissement initial considérable et une charge supérieure en matière d’entretien. Ces inconvénients peuvent être en grande partie surmontés en confiant la gestion d’un meublé à une agence immobilière ou en investissant dans un logement en résidence de service. Dans ce dernier cas, la gestion locative est en effet assurée par la société exploitante. Le coût de cette délégation de gestion (de 5 à 9 % selon les options prises et les assurances contractées) peut, au régime réel, être déduit des bénéfices déclarés.
La taxation
La location vide est assujettie à une imposition plus lourde que son équivalente meublée. En location vide, les loyers sont à déclarer au titre de revenus fonciers tandis qu’ils le sont au titre de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) en location meublée. Au régime forfaitaire comme au régime réel, la déclaration en BIC s’avère nettement plus avantageuse :
- Régime forfaitaire : le micro-foncier accorde un abattement forfaitaire de 30 % alors qu’avec le micro-BIC, le taux de cet abattement s’élève à 50 % pour un meublé classique et même à 71 % pour une location touristique.
- Régime réel : en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) comme en Location Meublée Professionnelle, le régime réel permet au propriétaire bailleur de déduire de son bénéfice ses charges et l’amortissement du bien. En outre, les charges déductibles sont plus nombreuses en location meublée qu’en location vide. De fait, ces déductions appliquées aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) tirés de la location meublée peuvent aboutir à leur totale défiscalisation.
La rentabilité
Parce qu’elle implique un loyer 5 à 30 % plus élevé que son équivalent vide, la location meublée d’un appartement ou d’une maison s’avère plus rentable. Même à loyer et charges équivalents, la location meublée affiche finalement une rentabilité nette supérieure grâce à sa fiscalité plus avantageuse !
En conclusion, la location meublée est à privilégier lorsque cela est possible, c’est-à-dire qu’il faut que le bien soit adapté à celle-ci (petite surface de studio à T2) et que le secteur géographique s’y prête (ville étudiante ou zone touristique par exemple). Comme toujours, le choix final relève du cas par cas et d’une étude précise de l’état de l’offre et de la demande !
À retenir
- La location meublée est plus souple ;
- La gestion locative d’un meublé est plus contraignante ;
- Le loyer d’un logement meublé est plus élevé ;
- La fiscalité d’une location meublée est plus avantageuse.
