En tant qu’investisseur immobilier, vous devez chaque année déclarer au Fisc les loyers perçus dans le cadre de la location de votre bien. Vous êtes perdu ? Toutvabiens vous explique comment déclarer vos revenus fonciers.
Revenus fonciers : de quoi s’agit-il ?
Ces revenus regroupent l’ensemble des sommes perçues à la suite de la mise en location vide de votre patrimoine immobilier. Il peut donc s’agir de bâtiments (maison, appartement, immeuble) et de terrains non bâtis.
Contrairement aux idées reçues, les loyers issus de la location d’appartements et de maisons meublés ne sont pas comptabilisés dans les revenus fonciers. En effet, si l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est bien soumise à l’impôt sur le revenu, les loyers perçus relèvent toutefois de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les loueurs en meublé professionnel (LMP) peuvent, quant à eux, opter pour l’impôt sur les sociétés.
Déclarer ses revenus fonciers au forfait
Le régime forfaitaire ou micro-foncier vous est automatiquement attribué par l’administration fiscale si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an hors charges.
En optant pour ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire automatique de 30 % sur vos revenus fonciers avant imposition. Prenons un exemple concret. Si vous déclarez 9 000 euros de loyer, vous ne serez imposé que sur 6 000 euros.
Le micro-foncier est un régime très favorable à condition toutefois d’avoir peu de charges à déduire de vos recettes. Il est, par ailleurs, incompatible avec de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière telle que la loi Pinel.
Déclarer ses revenus fonciers au réel
Il est obligatoire pour tous les contribuables dont les revenus fonciers dépassent les 15 000 euros hors charges. Il vous permet de déduire de vos recettes l’ensemble des charges définies aux articles 29 et 31 du Code général des impôts. Les frais déductibles sont notamment :
- Les dépenses de travaux ;
- Les frais de diagnostics immobiliers ;
- Le montant des intérêts de l’emprunt et l’assurance emprunteur ;
- Les primes d’assurances ;
- Les charges de copropriété à la charge du propriétaire : vous ne pouvez pas déduire les charges récupérables auprès du locataire ;
- La taxe foncière.
Le régime réel est avantageux pour le propriétaire si l’ensemble de ses charges représente plus de 30 % de ses revenus locatifs. Par ailleurs, si le montant des frais engagés est supérieur à la somme des loyers encaissés, votre bien génère alors un déficit foncier imputable sur vos revenus. Vous pouvez ainsi déduire jusqu’à 10 700 euros par an pendant 6 ans sur vos revenus globaux et pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.
Bon à savoir
L’option du régime réel
Même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros, vous conservez la possibilité d’opter pour le régime réel. Votre choix doit toutefois être conservé durant au moins 3 ans.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Tout d’abord, tous les propriétaires de biens immobiliers donnés en location doivent déclarer chaque année leurs revenus fonciers, au même titre que les salaires ou les pensions. C’est une obligation légale à ne surtout pas oublier !
Pour cela, c’est très simple ! Munissez-vous du formulaire 2042. Si vous optez pour le régime forfaitaire, il vous suffit d’indiquer le montant de vos loyers hors charges dans la case 4BE. Si le régime réel s’applique, vous devez d’abord détailler vos charges et vos revenus dans le formulaire 2044. Par la suite, le résultat doit être indiqué dans la déclaration n° 2042, à la ligne 4BA.
À retenir
- Les revenus fonciers correspondent à la somme des loyers hors charges encaissés suite à la location d’un logement vide.
- Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 euros, vous êtes en principe soumis au régime forfaitaire. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % avant impôt, sans pouvoir déduire vos charges.
- Si vos revenus sont supérieurs à 15 000 euros, vous déclarez le revenu net foncier, après déduction des charges éligibles.
