Vous vous apprêtez à mettre en location un logement et vous vous interrogez sur le montant du loyer exigible. Quelles sont les méthodes et les règles de détermination ? Référence de l’immobilier en ligne, Toutvabiens vous donne toutes les clés pour calculer le loyer de votre location et aborder le marché au juste prix !
La liberté de fixer le montant du loyer
Le propriétaire bailleur est libre de fixer le montant du loyer à la première location. Il existe des exceptions à ce principe. Par exemple, si votre location rentre dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (Pinel ou Denormandie) ou d’une convention avec les pouvoirs publics. Par ailleurs, si le logement est dans une commune située en zone tenue, il sera soumis à l’encadrement des loyers.
En revanche, le prix du loyer doit être conforme aux réalités du marché locatif du secteur. Deux méthodes permettent de calculer son loyer :
Par la comparaison
Les portails immobiliers sur Internet vous permettent d’effectuer très rapidement et très simplement cette comparaison. Utilisez leur moteur de recherche pour obtenir la liste des annonces locatives des logements :
- Dans la même commune, le même quartier (ou quartiers voisins) ;
- Du même type de bien (maison, appartement, etc)
- D’une surface à peu près identique ;
- D’un nombre de pièces égal ;
- Aux prestations équivalentes.
Évaluez votre offre avec objectivité en fonction des biens disponibles sur le marché locatif local. Cette méthode est efficace car il n’est pas dans les usages en France de négocier le montant d’un loyer au moment de la signature du bail !
Par la rentabilité brute attendue
Avec cette méthode, il vous faut vous référer au rendement moyen du type de location concerné dans votre commune.
Un exemple : à l’échelle nationale, la rentabilité brute moyenne de la location d’un logement vide est d’environ 5 %. Si votre logement vous a coûté 200 000 €, il vous faut réclamer un loyer de 833 € pour obtenir cette rentabilité brute : 200 000 / 100 x 5 = 10 000 € de loyer annuel soit 833 € mensuel.
Attention, pour aboutir à un résultat correct, utilisez le taux de rentabilité brut réellement constaté dans votre secteur. Or ce dernier varie beaucoup d’une ville à l’autre, voire d’un quartier à l’autre en fonction de l’attractivité. Elle exige aussi que les prestations offertes par votre logement soient bien en rapport avec son coût d’acquisition ou l’estimation de sa valeur vénale !
Cas particulier : une location conventionnée ou en zone d’encadrement des loyers
Vous devez vous référer aux règles de détermination du loyer fixées par la commune, si votre location :
- S’effectue dans le cadre des dispositifs Pinel ou Denormandie ;
- Est encadrée par une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) ;
- Est conclue avec une collectivité locale.
Les avantages fiscaux et subventions attribués dans le cadre de ces conventions obligent en contrepartie à louer aux conditions légales :
- Avec un loyer modéré ;
- À destination de locataires modestes ou très modestes.
Selon la loi, votre commune est classée en zone tendue (l’offre locative peine à répondre à la demande) et celle-ci applique l’encadrement des loyers. Dans ce cas, vous ne pouvez pas dépasser un loyer plafond (fixation d’un prix maximum du m2). Pour calculer le loyer maximal autorisé, il vous faut prendre le loyer de référence dans votre ville et le majorer de 20 %.
Un exemple : vous louez un deux pièces non meublé (construit après 1990) en secteur 2 de Lille. Dans ce secteur lillois, le préfet fixe le loyer de référence à 13,80 € le m². Pour déterminer le loyer maximal de votre logement de 55 m² vous devez faire les calculs suivants :
- Majoration de 20 % : 13,8 x 0,2 = 2.76
- Prix maximal du m² dans votre secteur : 13,8 + 2,76 = 16,56 arrondis à 16,6 €
- Loyer maximal pour un 55 m² : 16,6 x 55 = 913 €
Déterminer un loyer exigible est assez simple sous réserve d’objectivité et de connaissance des règles en vigueur. Dans le doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel de l’immobilier locatif qui saura vous conseiller !
À retenir
- Votre loyer doit être conforme aux réalités de l’offre et de la demande ;
- En location conventionnée, les règles de fixation du loyer varient d’un dispositif à l’autre ;
- En zone d’encadrement des loyers, vous devez respecter un plafond légal.
