La loi ELAN du 23 novembre 2018 et la loi 3 DS du 21 février 2022 autorisent les communes classées en zone tendue à appliquer l’encadrement des loyers. Quelles sont les modalités de cet encadrement ? Comment se calcule un loyer encadré ? Référence de l’immobilier en ligne, Toutvabiens fait le point sur la question.
Zone tendue : qu’est-ce-que c’est ?
Créée en 2013, la notion de zone tendue s’applique aux communes dans lesquelles le marché immobilier est déséquilibré : l’offre peine à répondre à la demande. De facto, ce déséquilibre se traduit sur le marché de la location par des loyers élevés.
Le ministère du Logement classe 28 agglomérations de France métropolitaine en zone tendue, soit 1 149 communes et près de 4,6 millions de logements.
Ce classement en zone tendue fait l’objet d’un plan de zonage. Ce dernier à des répercussions en matière de conditions aux dispositifs PINEL, Denormandie ou Prêt à Taux Zéro. Il permet aussi aux communes concernées de décider d’un encadrement des loyers.
Principe de l’encadrement des loyers
En commune non concernée par l’encadrement des loyers, le propriétaire bailleur peut, à la première location, fixer librement le montant du loyer. Dans une commune ayant décidé de cet encadrement, il doit respecter des plafonds haut et bas calculés sur la base d’un prix au m² de référence.
Bon à savoir
Application du dispositif aux résidences principales
L’encadrement des loyers ne concerne que les logements vides ou meublés utilisés comme habitation principale par le locataire. La location saisonnière n’est donc pas concernée par ce dispositif.
Les territoires concernés par l’encadrement des loyers sont :
- Paris depuis le 1er juillet 2019
- Lille depuis le 1er mars 2020
- Plaine Commune depuis le 1er juin 2021
- Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021
- Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021
- Montpellier depuis le 1er juillet 2022
- Bordeaux depuis le 15 juillet 2022
Calcul d’un loyer encadré
Le calcul du loyer dans une commune appliquant l’encadrement des loyers s’effectue sur la base d’un référent médian déterminé en fonction du secteur, du type de logement et de son ancienneté. En location vide, ce référent médian permet de déterminer un prix au m² majoré de 20 % servant au calcul du loyer maximal exigible et un prix au m² minoré de 30 % servant au calcul du loyer minimal.
Cas pratique :
Monsieur M. loue un T3 vide de 60 m² construit en 1980 à Lille en secteur 2. Le prix médian du m² dans ce secteur de Lille s’établit à 10,9 € soit un prix majoré de 13,1 €/m² et minoré de 7,6 €/m².
- Loyer maximal : 13,1 x 60 = 786 €
- Loyer minimal : 7,6 x 60 = 456 €
Monsieur M. peut donc exiger dans son bail d’habitation pour son T3 vide à Lille un loyer maximal de 786 €.
Pour les logements meublés, le loyer de référence hors charges correspond au loyer médian majoré de 13 % du loyer de référence non meublé.
Cas de la colocation
En cas de colocation du logement, l’addition des loyers perçus auprès de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer applicable au logement en application de l’encadrement des loyers.
Un complément de loyer possible dans certains cas
En zone d’encadrement des loyers, le propriétaire bailleur peut demander un complément de loyer lorsque le logement proposé présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec des locations équivalentes dans le même secteur. En location meublée, ce complément de loyer peut être justifié par un niveau d’équipements et de prestation supérieur au minimum légal (liste du mobilier imposé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Dans tous les cas, ce complément de loyer doit être mentionné dans le contrat de location de manière distincte du loyer principal.
Incontournable dans les communes où il est en vigueur, l’encadrement des loyers laisse malgré tout une certaine latitude au propriétaire, notamment grâce au dispositif du complément de loyer. Si les pouvoirs publics n’ont pas explicité précisément les caractéristiques pouvant motiver ce complément, celui-ci doit pouvoir être aisément démontrable !
L’encadrement des loyers à la relocation
Dans les 28 agglomérations situées zones tendues, l’encadrement des loyers à la relocation s’applique. Ainsi, le nouveau loyer ne peut être supérieur au montant appliqué au précédent locataire. Seule la révision du loyer en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) est possible, si celle-ci n’a pas déjà été appliquée au cours des 12 mois précédent la conclusion du nouveau bail de location.
Dans certains cas, le montant du loyer demandé au nouveau locataire peut être supérieur :
- Si depuis la signature du contrat de location avec l’ancien locataire, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité ont eu lieu. Ces travaux doivent avoir un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Si tel est le cas, la hausse du loyer ne peut excéder 15% du coût total des travaux toutes taxes comprises
- Si le loyer était sous-évalué dès le départ. Le propriétaire doit alors apporter la preuve par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage. Dans cette situation, la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer moyen habituellement constaté dans le voisinage et le dernier loyer appliqué à l’ancien locataire.
À retenir
- L’encadrement des loyers est en vigueur dans certaines communes classées en zone tendue ;
- L’encadrement de loyers permet de louer au maximum 20 % plus cher que le prix médian imposé par arrêté préfectoral dans le secteur ;
- Le propriétaire peut réclamer un complément de loyer lorsque son bien possède des caractéristiques supérieures à ses équivalents dans le même secteur.
