En France, le taux de loyers impayés est estimé entre 2 et 3 %. Parce qu’il pèse immanquablement sur la rentabilité de leur investissement, les propriétaires bailleurs cherchent des solutions pour s’en prémunir. Référence de l’immobilier, Toutvabiens revient sur les solutions pour minimiser au maximum les risques de loyers impayés.
Bien choisir son locataire
Au moment de sélectionner votre locataire, il vous faut opter pour le dossier le plus solide en termes de solvabilité. La loi vous autorise à demander plusieurs pièces permettant d’apprécier cette dernière :
- Derniers bulletins de salaires ou bilans comptables pour les travailleurs non salariés ;
- Justificatif de versement d’indemnités de stage ou de bourse d’étude ;
- Titre de retraite ou pension ;
- Attestation de versement de prestations sociales ou allocations ;
- Justificatifs de revenus fonciers, de valeurs ou capitaux mobiliers ou encore de rente viagère ;
- Simulation de l’aide personnalisée au logement (APL) de la CAF ou de la MSA ;
- Derniers avis d’imposition.
N’hésitez pas à vérifier l’authenticité des documents fournis. Le site de vérification des avis d’imposition vous permet de confirmer la véracité des revenus annoncés par le locataire potentiel.
Exiger une caution solidaire
Demandez au locataire de vous fournir une caution solidaire. Cet acte par lequel un tiers s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire s’avère une garantie efficace contre les impayés. Attention, il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. Seule cette dernière permet de se retourner vers la caution dès le premier impayé. La caution simple ne peut être sollicitée qu’en cas d’insolvabilité avérée du locataire. Ces deux modes de cautionnement, simple ou solidaire, ont en commun d’être totalement gratuits.
La garantie Visale
À défaut de caution solidaire, vous pouvez demander la garantie Visale. En vigueur depuis le 1er février 2016, cette dernière est proposée par Action Logement (ex-1 % Logement). En cas de défaillance du locataire, le dispositif Visale se substitue à celui-ci pour verser jusqu’à 36 loyers impayés.
Contracter une assurance loyers impayés
Propriétaire-bailleur, vous pouvez contracter une assurance loyers impayés. Cette dernière sécurise vos revenus locatifs et plus encore. Selon le niveau de garantie choisi, cette assurance couvre aussi les dégradations subies, les pertes liées au départ sans préavis ou du décès d’un locataire et les frais de justice. Cette assurance loyers impayés coûte entre 2,5 et 5 % du loyer annuel de la location protégée : le prix d’un investissement serein ! Cette assurance est d’autant plus intéressante qu’elle est déductible de vos revenus locatifs à condition, bien sûr, d’avoir opté pour le régime réel au moment de votre déclaration.
Agir immédiatement : les procédures
En bon gestionnaire de votre patrimoine, il vous faut agir dès le premier impayé. Ne laissez pas pourrir la situation et les sommes dues s’accumuler. Contactez immédiatement votre locataire pour trouver par le dialogue une solution à l’amiable. Si votre locataire rencontre des difficultés ou si la démarche amiable ne fonctionne pas, n’attendez pas pour lancer une procédure. Adressez directement à la caution, à Action Logement (pour la garantie Visale) ou à votre assurance si vous avez souscrit une garantie loyer impayé. De plus, si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, pensez à signaler à la Caf (ou la MSA), l’impayé du locataire.
Si le paiement des loyers ne sont toujours pas soldés, que vous souhaitez résilier le bail et demander l’expulsion de votre locataire, vous devez activer la clause résolutoire de votre contrat de location s’il y a. Pour cela, il vous faut prendre contact avec un commissaire de justice (aussi appelé huissier) pour faire parvenir au locataire (et à sa caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devrez engager une résiliation judiciaire.
Bon à savoir
Face à un ou plusieurs loyers impayés, vous pouvez solliciter l’aide de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) en contactant « SOS loyers impayés » au 0805 16 00 75. Ce numéro vert accessible du lundi au vendredi vous met en contact avec un conseiller spécialisé.
Vous le constatez, les parades aux loyers impayés existent. Complémentaires les unes des autres, elles vous permettent d’envisager la location avec plus de sérénité !
À retenir
- Il est possible de vérifier en ligne l’authenticité d’un avis d’imposition ;
- La garantie loyers impayés coûte de 2,5 à 5 % du loyer annuel ;
- Un commandement de payer s’adresse par courrier en LRAR.
