Vous avez mis en location un bien immobilier et vous souhaitez augmenter son loyer ? Cette révision peut s’effectuer annuellement ou à échéance du bail en respectant les conditions légales. Spécialiste de l’immobilier, Toutvabiens revient sur les modalités de révision des loyers.
La révision annuelle du loyer
Le bailleur peut réviser annuellement le loyer d’un logement à condition que cette possibilité de révision ait été inscrite au contrat de location. La révision s’effectue une seule fois par an à la date indiquée par cette clause ou à la date anniversaire de ce dernier. Elle ne nécessite pas la signature d’un avenant au contrat de location. La loi encadre l’augmentation du loyer : elle ne peut être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Cet indice est déterminé à partir de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) des 12 derniers mois.
Méthode de calcul
Pour calculer la révision de son loyer, le bailleur doit appliquer la formule suivante :
(loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision) /IRL applicable à la dernière date de révision (année n-1).
Un exemple de calcul pour un loyer d’un montant hors charges de 650 € révisé en juin 2022 :
IRL du premier trimestre 2022 = 133,93
IRL du premier trimestre 2021 = 130,69
(650 x 133,93) / 130,69 = 666,11 soit une hausse de 16,11 € (un pourcentage d’augmentation de 2,48 %).
Plus simplement, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), met à disposition des propriétaires un calculateur de la révision de loyer très utile pour agir sans risque d’erreur !
La révision du loyer au renouvellement de bail
En fin du bail (3 ans pour une location vide et 1 an pour une location meublée), celui-ci fait normalement l’objet d’une reconduction tacite. Néanmoins, lorsque le propriétaire démontre que le loyer est inférieur aux réalités du marché, il peut proposer un renouvellement de bail avec augmentation de loyer. Cette dernière fait l’objet de conditions différentes selon que le logement se situe hors zone d’encadrement des loyers ou à l’intérieur de celle-ci :
- Hors zone d’encadrement : le propriétaire doit démontrer que le loyer actuel est manifestement sous-évalué en le comparant à 3 biens équivalents de la commune (6 dans une agglomération de plus d’un million d’habitants). Ces références peuvent être obtenues auprès d’agences immobilières, d’associations du monde locatif ou des observatoires locaux des loyers. L’augmentation se décide par accord entre les parties (le bailleur et le locataire) ou, à défaut d’entente, après décision du juge.
- En zone d’encadrement : certaines communes situées en zone tendue (là où l’offre immobilière peine à répondre à la demande) ont, conformément aux dispositions des lois ELAN et 3DS, décidé l’encadrement des loyers. Dans les communes concernées, l’augmentation du loyer est possible lorsqu’il est manifestement sous-évalué et répond aux exigences légales en matière d’efficacité énergétique. La réalisation de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de la décence ne suffit pas à justifier l’augmentation de loyer. Le propriétaire devra, aussi, démontrer le caractère sous-évalué du loyer par référence au marché local. Dans tous les cas, le loyer réévalué ne pourra pas dépasser le plafond légal en vigueur dans le secteur.
Bon à savoir
Une obligation d’information
Révision annuelle ou au renouvellement de bail, le propriétaire est tenu d’informer le locataire du nouveau montant du loyer par lettre de notification de révision du loyer. En cours de bail, ce courrier devra préciser la date prévue pour cette révision.
La majoration du loyer en cours de bail
Un propriétaire peut exceptionnellement augmenter le loyer de son locataire en cours de bail, s’il réalise des travaux d’amélioration à ses frais. Dans ce cas précis, le propriétaire et le locataire doivent convenir ensemble de l’augmentation du loyer et une clause au bail ou un avenant au contrat de location doit clairement indiquer la majoration du loyer après l’achèvement des travaux.
Si elle est possible, la révision du loyer obéit à des règles très strictes. Une procédure à maîtriser sous peine d’irrecevabilité et de diminution du rendement locatif !
À retenir
- La révision annuelle du loyer est déterminée par l’Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l’INSEE ;
- Une augmentation du loyer est envisageable sous certaines conditions à échéance du bail pour corriger un loyer sous-évalué ;
- L’augmentation de loyer en zone d’encadrement obéit à des règles très strictes.
