Inadaptation du sol à la construction ou gonflement des sols argileux, chaque année des milliers de maisons subissent des dommages plus ou moins importants. Pouvant aller jusqu’à rendre inhabitable la maison concernée, ces problèmes peuvent être évités.
Une étude de sol correctement réalisée et interprétée permet l’exécution de fondations adaptées. Toutvabiens revient sur cette étude de sol : les obligations, sa réalisation, sa validité et son coût.
Une étude géotechnique
L’étude de sol résulte de la géotechnique. Cette discipline s’intéresse à la composition d’un terrain à bâtir. Le but est de définir les principes d’édification et les caractéristiques des fondations nécessaires à une construction pérenne. Concrètement, l’étude de sol vise à réduire les risques de sinistres après construction. L’étude de sol peut aussi servir à vérifier les capacités d’absorption des eaux pluviales par le sous-sol.
Obligatoire en zone à risque
L’étude de sol est obligatoire pour tout terrain situé dans une zone de sols argileux. Ces sols représentent 48 % du territoire métropolitain. L’arrêté du 22 juillet 2020 définit les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.
Par ailleurs, depuis le 1er octobre 2020, une étude sol préalable (G1) doit être fournie par tout vendeur d’un terrain non bâti constructible. Cette étude géotechnique préalable est obligatoire pour la formalisation de tout contrat de vente de terrain constructible. L’étude géotechnique préalable G1 permet de poser les bases d’un projet. Elle fournit les premiers modèles géologiques et hypothèses géotechniques. Elle distingue, entre autres, l’existence de différents niveaux d’études géotechniques de sol :
- Préalable (G1) : n’incluant pas d’ébauche dimensionnelle et insuffisante pour qualifier un projet ;
- De conception (G2) : permettant la définition d’un projet et d’en maîtriser tous les risques ;
- L’Étude et suivi géotechniques d’exécution (G3) : étudiant dans le détail les ouvrages géotechniques ;
- De supervision géotechnique d’exécution (G4) : permettant de vérifier la conformité des hypothèses géotechniques ;
- D’adaptation des fondations (G5) : pratiquant un contrôle spécifique dans le cadre d’un sinistre ou d’évolution de l’ouvrage.
Bon à savoir
Une étude préalable à charge du vendeur
L’article n°19 de loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique du 16 octobre 2018 (dite loi ELAN) oblige le vendeur à fournir l’étude de sol préalable (G1). Cette étude doit être présentée et annexée systématiquement à la promesse de vente ou au compromis de vente.
La réalisation de l’étude de sol
Très différents par nature, les sols doivent être étudiés au cas par cas pour permettre une prise en considération de leurs paramètres par le constructeur de la maison. L’étude de sol définit ses caractéristiques physiques, chimiques et physionomiques. De fait, elle met en exergue plusieurs éléments :
- Caractérisation des sols : identifie ses constituants ;
- Mécanique des sols : détermine ses mouvements potentiels ;
- Perméabilité des sols : mesure son potentiel d’infiltration ;
- Évaluation du risque sismique.
Pour réaliser son travail, le géotechnicien effectue une recherche documentaire, étudie visuellement les lieux, mesure la résistance du sol, calcule le frottement, effectue un forage pressiométrique et réalise des prélèvements.
Coût et durée de validité
L’étude de sol est réalisée par un bureau d’étude spécialisé dans la géotechnique. L’étude de sol préalable (G1), due par le vendeur à l’acquéreur du terrain à bâtir, coûte, en moyenne, 1 000 €. Une étude de sol dûment réalisée par un géotechnicien certifié a, par ailleurs, une durée de validité de 30 ans, lorsqu’aucune modification du sol n’a été effectuée.
Compte-tenu des enjeux financiers liés à la construction, les pouvoirs publics ont décidé d’instaurer l’obligation pour le vendeur de fournir une étude de sol préalable type G1 à tout acquéreur d’un terrain à bâtir. Une précaution utile : en France le coût total des sinistres dus au phénomène de retrait-gonflement des formations argileuses a dépassé 8.5 milliards d’euros entre 1989 et 2013.
À retenir
- Le vendeur d’un terrain à bâtir doit fournir une étude de sol préalable type G1 ;
- Le coût moyen d’une étude de sol préalable (G1) s’élève à 1 000 € ;
- L’étude de sol a une validité de 30 ans si la composition du terrain n’a pas été modifiée.
