Un besoin de liquidité, un projet, un départ à la retraite ? Nombreux sont les propriétaires à ne pas souhaiter attendre plusieurs mois, voire plusieurs années, pour revendre leur bien immobilier actuellement en location. Une telle opération nécessite cependant le respect de certaines règles. Toutvabiens vous explique comment vendre un bien loué.
Peut-on vendre un bien loué ?
Il est effectivement possible de vendre son appartement ou sa maison en présence d’un locataire. Deux cas de figure se présentent.
Vendre un bien immobilier et transférer le bail de son locataire
Le propriétaire souhaite vendre son logement occupé, en cours de bail, c’est-à-dire sans donner congé à son locataire. Dans ce cas de figure, il n’a pas de règles particulières à respecter. Il n’est pas nécessaire d’informer le locataire ou d’attendre l’échéance de son contrat de location. En cas de vente, son bail sera simplement transféré au nouveau propriétaire. Pour des raisons pratiques, il est cependant préférable de prévenir son locataire notamment pour organiser les visites du bien.
Donner congé à son locataire pour vendre un bien immobilier
Le propriétaire d’un logement loué souhaite vendre son bien vide. Dans ce cas, il doit résilier le contrat de bail à l’échéance, avec un préavis de 6 mois. Le locataire dispose par ailleurs, dans certaines circonstances, d’un droit de préemption.
Vente d’un bien occupé : l’impact sur le prix
Si le propriétaire décide de céder son bien sans donner congé à son locataire, une décote sur le prix de vente s’applique. En effet, l’acheteur devra attendre la fin du contrat de bail pour récupérer son bien. Il est donc en droit de réclamer une réduction du prix par rapport à la vente d’un appartement libre. Cette dernière dépend de plusieurs facteurs et notamment :
- De la durée restante du bail : plus celle-ci est longue, plus la décote est importante
- Du montant du loyer versé par le locataire au nouveau propriétaire ;
- Du type de bien ;
- De l’âge du locataire : si ce dernier a plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, une solution de relogement à proximité doit lui être proposée. Cette protection tombe si le propriétaire a lui plus de 65 ans et de modestes ressources.
Toutefois, cette décote ne s’applique qu’aux biens loués vides. L’acheteur n’a en effet pas à attendre longtemps pour récupérer son logement en cas de locations meublées.
Vente d’un bien loué : la priorité donnée au locataire
Si le propriétaire bailleur décide de vendre son logement libre, il doit impérativement respecter le droit de préemption du locataire. Prévu par les lois du 31 décembre 1975 et du 6 juillet 1989, ce dispositif permet à l’occupant d’un logement d’acheter ce dernier si l’offre proposée par le propriétaire lui convient. En présence de plusieurs locataires, chacun bénéficie de cette possibilité. En revanche, ce droit de préemption ne s’applique pas aux locations meublées et touristiques.
Avant de vendre son bien immobilier à un tiers, le bailleur doit donc attendre la réponse de son locataire. Cette dernière doit intervenir dans les deux mois suivant la communication du préavis. Si le locataire ne souhaite pas exercer son droit de préemption, le propriétaire peut mettre son bien en vente. Le prix et les conditions de la vente doivent toutefois être identiques à la proposition formulée au locataire.
Si par la suite, le propriétaire baisse son prix de vente ou modifie les conditions applicables, le locataire profite d’un second droit de préemption. Il a alors un mois pour transmettre sa réponse au bailleur. Une fois le délai écoulé, le bailleur peut vendre son bien à un tiers.
En cas de non-respect du droit de préemption du locataire, ce dernier peut demander la nullité du contrat de vente en justice.
Vente d’un logement loué : les exceptions au droit de préemption du locataire
Il existe trois circonstances pour lesquelles le droit de préemption du locataire disparaît.
C’est tout d’abord le cas lorsque la vente du logement est réalisée entre personnes d’une même famille. Cette exception s’applique uniquement pour les parents et alliés jusqu’au troisième degré de parenté. L’acheteur peut donc être un neveu, une tante, un cousin germain ou une arrière-grand-mère par exemple.
De la même façon, le locataire ne dispose pas de droit de préemption sur un immeuble vétuste ou insalubre.
Enfin, en cas de vente en cours de location vide, le locataire ne peut pas prétendre à un droit de priorité pour acheter son logement. Il demeure donc dans les lieux et son bail se poursuit avec un nouveau propriétaire.
À retenir
- Le propriétaire peut vendre son bien occupé en cours de bail ou donner congé à son locataire à l’échéance de ce dernier.
- La vente d’un logement loué implique une décote du prix.
- Sauf exceptions, le locataire d’un bien vide possède un droit de préemption en cas de résiliation du bail.
