Si, comme la vente classique, le viager entraîne un transfert de propriété immédiate, ce type de transactions immobilières présente quelques spécificités. Pour y voir plus clair, lisez le guide Toutvabiens.
Qu’est-ce que la vente en viager ?
Il s’agit d’une transaction immobilière à l’occasion de laquelle un vendeur cède son bien à un tiers en échange du versement d’une rente viagère. En règle générale, la signature du contrat de viager entraîne également le paiement d’une somme par le vendeur, un apport appelé “ le bouquet “. Celui-ci correspondant à un pourcentage de la valeur du bien immobilier. Plus le bouquet est élevé, moins les sommes versées tous les mois seront importantes.
Pour être valable, la vente en viager d’une maison ou d’un appartement doit contenir un aléa. Ce dernier repose sur le caractère imprévisible du décès du vendeur. Par conséquent, l’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de la maladie du crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente. À défaut, le contrat de viager peut être annulé judiciairement par les héritiers du défunt.
Viager libre ou occupé : quelles différences ?
Lors de la signature d’un viager libre, l’acheteur peut immédiatement occuper le logement ou le mettre en location afin d’en percevoir les loyers. C’est donc une excellente solution pour des personnes présentant des difficultés pour souscrire un crédit immobilier.
À contrario, dans le cas du viager occupé, le vendeur crédirentier conserve un droit d’usage du bien jusqu’au jour de son décès. Il peut ainsi continuer à vivre dans son logement ou décider de le louer. Dans ce cas de figure, il percevra seul les loyers. Il ne peut en aucun cas vendre le bien à un tiers. L’acheteur débirentier, de son côté, obtient uniquement la nue-propriété du bien. Au terme du viager, l’usufruit lui sera automatiquement transmis. Lors d’un viager occupé, l’acquéreur bénéficie généralement d’une décote sur le prix de vente qui varie principalement en fonction de l’âge du vendeur.
Ces deux formes de vente en viager sont accessibles à toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier. Toutefois, dans la quasi-totalité des cas, ce type de transaction est sollicitée par des personnes âgées.
Une autre solution existe : le viager à terme. Appelé plus généralement « vente à terme », il permet ici – à la différence du viager classique – de définir avec le vendeur la durée des versements de la rente. En effet, la durée du paiement est donc connue à l’avance. Cette vente peut également inclure le versement d’un bouquet au moment de la signature du contrat et comme dans le cas d’un viager occupé, le vendeur bénéficie en règle générale d’un droit d’usage et d’habitation. Ce type de vente est avantageuse car elle ne repose pas sur le principe « d’aléa », c’est-à-dire sur les spéculations concernant la durée de vie du sénior. De plus, si le vendeur crédirentier décède avant le terme, les rentes sont de ce fait versées à ses héritiers.
Comment se déroule une vente en viager ?
La vente en viager est strictement encadrée par la loi. Comme toutes les autres formes de transactions immobilières, elle nécessite ainsi la signature d’un acte authentique devant un notaire.
Ce contrat de viager contient cependant des clauses spécifiques afin de prendre en compte les caractéristiques de la vente en viager. Il s’agit notamment :
- D’une clause d’indexation assurant la révision automatique du montant de la rente ;
- D’une clause résolutoire permettant la résiliation automatique du contrat en cas de non-respect des clauses du contrat (non-versement de la rente par l’acheteur par exemple) ;
- D’une clause pénale permettant au vendeur de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat suite à un manquement de l’acheteur.
Bon à savoir
Pourquoi acheter un bien en viager ?
Dans la plupart des cas, le viager permet de réaliser une opération financière intéressante. Par ailleurs, ce mode de transaction permet de contourner le système de crédit immobilier. Enfin, la plupart du temps, l’acquéreur n’est redevable d’aucun frais relatifs à la gestion du bien (charges, entretien et taxes).
Comment doit-on calculer une rente viagère ?
Le montant de cette rente est calculé selon un barème reposant sur plusieurs critères :
- Le prix du bien au jour de la signature du contrat de viager : il dépend notamment du nombre de pièces et de chambres du bien mais aussi de sa localisation et de son état ;
- La rentabilité du viager ;
- L’âge du vendeur et son espérance de vie ;
- Le montant du bouquet initialement versé par l’acheteur ;
- Le taux de revenu du capital ;
- La nature du viager : occupé ou vide.
Cette rente est versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Elle peut être réévaluée par la suite en fonction du barème prévu par la loi de Finances de l’année concernée. Elle est par ailleurs imposée au titre de l’impôt sur le revenu.
Le montant de la rente viagère ne doit en aucun cas être sous-estimé. L’administration fiscale pourrait en effet requalifier le contrat en donation, impliquant ainsi le paiement de droits spécifiques.
La vente en viager permet de compléter sa retraite sans forcément avoir besoin de quitter son logement. Dans ce cas, le vendeur reste cependant redevable de l’entretien et des charges courantes du bien. Cette forme de transaction immobilière mérite donc réflexion.
À retenir
- La vente en viager est une forme particulière de transaction immobilière reposant sur un aléa, l’imprévisibilité du décès du vendeur.
- Le viager peut être occupé ou libre selon l’accord trouvé entre les parties.
- Comme toutes les cessions immobilières, le viager nécessite la signature d’un contrat de vente chez un notaire.
- Le calcul de la rente viagère repose sur des critères très précis.
