Peu connu, l’échange de biens immobiliers est une forme de transaction parfaitement autorisée par le Code civil. Partage des frais de vente, simplification des démarches : cette cession immobilière présente par ailleurs de nombreux avantages. Toutvabiens fait le point.
Échange de biens immobiliers : définition et avantages
L’article 1702 du Code civil autorise l’échange de biens immobiliers, peu importe leur nature. Il est donc possible de vendre et d’acheter de cette façon une maison, un appartement, un terrain, des dépendances, une cave ou encore des locaux commerciaux.
Ce type de cession immobilière présente de sérieux avantages. Il s’agit en effet d’une transaction immobilière simplifiée. Contrairement à une vente classique, l’échange de biens immobiliers nécessite un seul acte notarié. Les frais de notaire sont donc divisés par deux et payés par les deux propriétaires. Par ailleurs, l’échange de propriété permet aux deux parties de réduire considérablement, voire de supprimer, les frais annexes liés à un achat immobilier (intérêts d’un emprunt hypothécaire ou prêt relais, par exemple).
L’échange définitif de biens immobiliers de même valeur
Dans ce cas de figure, l’échange est considéré comme pur et simple. La valeur des immeubles étant identique, aucun versement de soulte n’est nécessaire.
Dans ce cas de figure, les droits de mutation (comprenant les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière) de 5 % ne sont calculés que sur la valeur d’un des deux biens immobiliers. Dans une vente immobilière classique, les droits de mutation auraient été payés lors de l’achat de chacun des logements.
Prenons l’exemple de deux appartements estimés à 200 000 euros chacun. Le montant de la taxe ne s’appliquant qu’à un seul lot, celle-ci s’élève donc à 10 000 euros (200 000 x 5 %). Ces frais sont alors partagés entre les deux parties, chacune étant redevable de 5 000 euros seulement. Les deux participants à l’échange immobilier se partagent également la rémunération du notaire et les frais de débours.
L’échange de biens immobiliers de valeurs différentes
Lorsque l’opération concerne des immeubles de valeurs inégales, le propriétaire cédant le bien le moins cher doit également verser une soulte à l’autre partie. Cette somme permet de compenser la valeur de son bien afin d’équilibrer la transaction.
Dans ce cas de figure, la taxe de 5 % est calculée sur l’immeuble le moins onéreux puis partagé en deux. La soulte, quant à elle, est imposée en vertu des droits de mutation classique.
Par exemple, Monsieur A échange un bien d’une valeur de 200 000 euros contre le bien de Monsieur B estimé à 150 000 euros. Les 5 % s’appliquent au bien de Monsieur B. Les deux parties doivent donc verser 3 750 euros chacune (5 % x 150 000 / 2). Monsieur B reçoit un bien d’une valeur de 200 000 euros. Il doit donc verser une soulte de 50 000 euros à Monsieur A (200 000 – 150 000). Il doit par ailleurs payer sur cette somme des taxes et des frais de notaire.
Comment est imposée la plus-value lors de l’échange d’un bien immobilier ?
Si les deux biens concernés par l’opération sont des résidences principales, les éventuelles plus-values réalisées ne sont pas imposables.
En revanche, les autres logements sont concernés. Il s’agit :
- Des résidences secondaires ;
- Des biens locatifs ;
- Des logements vacants ;
- Des locaux commerciaux ;
- Des terrains.
Le régime de l’imposition de la plus-value est identique aux transactions immobilières classiques. Elle est ainsi soumise à un prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Des abattements sont prévus en fonction du nombre d’années de détention.
Enfin, un contrat d’échange portant sur deux biens immobiliers dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros n’implique aucun impôt sur la plus-value.
Par ailleurs, pour échanger un bien immobilier, il est nécessaire d’en être son seul et unique propriétaire. Un logement hypothéqué ne peut ainsi pas être proposé dans le cadre de ce type de transaction immobilière.
À retenir
- L’échange de biens immobiliers permet de simplifier la vente et de réduire les frais.
- Si les deux logements ont la même valeur, seule une taxe de 5 %, équitablement partagée entre les deux participants, s’applique.
- Si les deux biens ont des valeurs différentes, une soulte est versée par le propriétaire cédant le logement le moins onéreux.
- Le régime de la plus-value de l’échange immobilier est identique à celui des transactions classiques.
