En France, plus d’un quart des logements sont situés dans un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. La vente de ces appartements et maisons implique une série de formalités et d’obligations à la charge du vendeur. Découvrez le guide Toutvabiens pour savoir comment vendre un bien en copropriété.
Vendre un bien en copropriété : garantir la surface du lot
En plus des règles applicables à toute transaction immobilière, la vente d’un bien en copropriété implique d’autres obligations.
Le vendeur doit notamment garantir la surface du lot mis en vente. Pour cela, il doit fournir à l’acheteur la surface loi Carrez de son appartement. Cette mesure est obligatoire pour tout bien immobilier situé dans une copropriété et dont la surface est d’au moins 8 m2. Cette superficie doit être indiquée dans la promesse de vente ou le compromis. En cas d’erreur, l’acheteur pourra demander une diminution du prix d’achat.
Pour réaliser cette mesure et éviter les mauvais calculs, il est donc vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier. Ce dernier délivre en effet une attestation de superficie privative loi « Carrez » et engage sa responsabilité.
Quels sont les documents à communiquer à l’acheteur ?
Le vendeur doit fournir un certain nombre de documents à l’acquéreur au plus tard avant la signature de l’acte authentique devant notaire. En cas de signature d’un compromis de vente, ces informations devront être annexées à l’avant-contrat.
Le vendeur d’un bien en copropriété doit tout d’abord transmettre un état daté établi par le syndic. Il mentionne notamment les informations suivantes :
- Les charges courantes indiquées dans le budget prévisionnel ;
- Les impayés de charges de l’ensemble de la copropriété ;
- Les impayés du lot concerné ;
- Les dettes fournisseurs ;
- La part des fonds travaux rattachée au lot.
D’autres documents doivent être transmis à l’acheteur :
- Le règlement de copropriété ;
- L’état descriptif de division de l’immeuble ;
- La fiche synthétique comprenant les informations financières, techniques et juridiques de la copropriété ;
- Le carnet d’entretien ;
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- Le diagnostic technique global.
Vente d’un bien en copropriété : des garanties supplémentaires pour l’acquéreur
Au moment de la signature de l’acte authentique, le vendeur doit être à jour dans le paiement de ses charges. Pour garantir cet état, il doit fournir un certificat attestant du règlement de l’intégralité des sommes dues. Ce document doit être établi par le syndic de copropriété, dans le mois précédant la signature du contrat de vente. À défaut, cette dernière ne peut pas avoir lieu.
La loi Alur renforce également la protection de l’acquéreur en autorisant l’établissement d’un pré-état daté. Ce document facultatif contient exactement les mêmes informations que l’état daté. Il est toutefois fourni à l’acheteur avant la signature du compromis de vente afin de lui offrir une information la plus complète possible sur l’état de la copropriété, ses finances et sa gestion.
Vente d’un lot en copropriété : comment répartir les charges en cours ?
En théorie, le paiement des provisions exigibles prévues dans le budget prévisionnel est toujours effectué par le vendeur. En revanche, les dépenses pour les travaux votés en assemblée générale lors de la signature du contrat de vente sont à la charge du copropriétaire au moment de l’appel de fonds. Pour déterminer le débiteur, le syndic de copropriété se base sur l’acte de notification réalisé par le notaire une fois la vente du bien définitive.
Toutefois, en pratique, le vendeur et l’acheteur peuvent parfaitement négocier la répartition des charges dans le cadre de l’acte de vente du bien en copropriété. Il est alors indispensable d’en informer le syndic.
Pour vous aider dans le cadre de l’ensemble de ces formalités, vous pouvez compter sur votre agent immobilier ou conseiller immobilier indépendant et votre notaire. Ces derniers vous aideront à rassembler les documents nécessaires et à respecter vos obligations.
À retenir
- Le vendeur doit transmettre à l’acheteur la superficie loi Carrez de son bien immobilier.
- De très nombreux documents relatifs à l’état, la gestion ou encore les finances de la copropriété doivent obligatoirement être remis à l’acquéreur.
- Le pré-état daté et le certificat de paiement de l’intégralité des charges protègent l’acquéreur d’un bien en copropriété.
- La répartition des charges peut être négociée entre le vendeur et l’acheteur.
