Toute signature d’un acte authentique de vente immobilière nécessite l’obtention de pièces obligatoires et, bien évidemment, la disponibilité des fonds au sein de l’étude notariale. Réunir ces conditions prend du temps. Entre l’offre d’achat et l’acte authentique de vente, l’avant-contrat vient formaliser les conditions de la transaction. Cet avant-contrat peut être une promesse de vente ou un compromis de vente. Fixant définitivement les conditions de la vente, l’avant-contrat ne doit pas être négligé. Toutvabiens vous présente ces deux avant-contrats en revenant sur leurs différences.
La promesse de vente
La promesse de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur (le promettant) s’engage à vendre le bien immobilier à l’acquéreur (le bénéficiaire). Cette promesse unilatérale est soit authentifiée devant notaire soit signée sous seing privé, en agence immobilière généralement. Dans ce dernier cas, elle doit être, sous peine de nullité, enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant la date de son acceptation par le bénéficiaire. La promesse de vente est unilatérale, elle n’implique aucun engagement de la part du bénéficiaire à concrétiser l’achat. Conformément à la loi Macron du 8 août 2015, l’acquéreur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter.
Le compromis de vente
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat engageant pour les deux parties. Le vendeur s’engage, en effet, à vendre et l’acquéreur à acheter. Le compromis de vente peut être établi et signé en étude notariale comme sous seing privé. Contrairement à la promesse de vente signée sous seing privé, le compromis de vente sous seing privé n’a pas à être enregistré auprès des services fiscaux. Avec ce type d’avant-contrat, l’acquéreur bénéficie aussi du délai légal de rétractation. Au-delà de ce dernier, tout acquéreur renonçant à la vente en dehors des clauses suspensives s’expose à des conséquences juridiques et financières.
Renonciation : des conséquences différentes
La promesse de vente et le compromis de vente diffèrent notablement au plan des conséquences d’une renonciation en dehors du délai légal et des clauses suspensives :
Promesse de vente : des conséquences limitées
Après la signature d’une promesse de vente, l’acquéreur renonçant à l’achat ne peut être contraint par voie de justice. Le vendeur peut néanmoins prétendre à conserver l’indemnisation d’immobilisation versée au moment de la signature. Cette somme représentant 5 à 10 % du prix du bien immobilier compense le préjudice subi par le promettant pour la non-concrétisation de l’achat alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.
Compromis de vente : des conséquences importantes
Après signature d’un compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur sont définitivement engagés. La renonciation de l’un l’expose à un recours en justice de l’autre. Le juge peut décider d’une vente forcée ou le versement de dommages et intérêts. En cas de renonciation de l’acquéreur, le dépôt de garantie, éventuellement versé au moment de la signature du compromis de vente, ne préjuge pas du montant de ces derniers.
Bon à savoir
Les clauses suspensives
Les conditions suspensives sont des clauses annulant la vente lorsqu’elles ne sont pas réalisées. Elles protègent les parties en cas d’imprévus. Les clauses suspensives les plus courantes sont liées à l’obtention d’un crédit immobilier, d’un permis de construire, au droit de préemption ou à l’existence d’une servitude.
La promesse de vente et le compromis de vente sont équivalents en termes de contenus, de délai de rétractation et de prise en compte des clauses suspensives. La première avantage néanmoins l’acheteur en cas de renonciation. On retiendra que le choix du type d’avant-contrat relève des deux parties. Au besoin, ou en cas de désaccord sur ce point, l’intervention d’un notaire peut aider à rapprocher les points de vue. Compte tenu des enjeux de la transaction immobilière, mieux vaut partir du bon pied !
À retenir
- La promesse de vente signée sous seing privé doit être enregistrée auprès du service de recette des impôts ;
- La promesse de vente engage le seul vendeur ;
- Le compromis de vente engage le vendeur et l’acheteur.
