Pour les propriétaires en grande difficulté financière, la vente à réméré peut offrir un peu de répit. Cette solution efficace pour sortir d’une situation de surendettement mérite cependant quelques explications. Toutvabiens fait le point sur ce que vous devez savoir au sujet de cette transaction immobilière très particulière.
Vente à réméré : de quoi s’agit-il ?
La vente à réméré, prévue par les articles 1659 et suivants du Code civil, peut être présentée comme une cession temporaire. Elle consiste en effet pour un propriétaire à vendre son bien immobilier à un tiers en conservant la possibilité de le racheter, à un prix défini, pendant une période comprise entre 6 mois et 5 ans.
Maisons, appartements, locaux commerciaux, la vente à réméré peut être utilisée pour tous types de propriétés immobilières.
Cette forme de transaction trouve ses origines au Moyen-Âge. Longtemps utilisée par les banques pour refinancer des valeurs immobilières, elle est aujourd’hui souvent sollicitée par les propriétaires pour restructurer leurs dettes.
A noter : le portage immobilier repose sur le même concept de « vente avec faculté de rachat ».
Comment conclure une vente à réméré ?
Comme toutes les transactions immobilières classiques, la vente à réméré doit être conclue devant un notaire. L’acheteur peut trouver un acquéreur par le biais d’une agence immobilière, d’un conseiller immobilier indépendant ou dans le cadre de relations de particulier à particulier. Des sociétés spécialisées dans ce type de vente peuvent également servir d’intermédiaire.
L’acquéreur et le vendeur doivent fixer :
- Le prix de vente et le prix de rachat du bien en fonction de l’estimation de la valeur du logement ;
- La durée de la vente à réméré ;
- Si le propriétaire vendeur est occupant du bien : le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle versée par le vendeur à l’acquéreur pendant toute la durée de l’opération.
Quelles sont les issues possibles d’une vente à réméré ?
À l’issue du délai prévu dans le contrat, deux scénarios sont possibles :
- Le vendeur lève son option de rachat : il redevient alors propriétaire de son logement dans les conditions fixées au préalable dans le contrat.
- Il ne peut pas procéder au rachat du bien : la propriété du logement est transmise définitivement à l’acheteur. L’occupant du logement doit quitter son domicile dans le délai prévu dans le contrat.
Le contrat à réméré signé entre les parties est irrévocable et exclusif. Il est donc impossible de modifier les conditions de rachat du bien. L’acheteur initial ne peut pas non plus revendre le bien à un tiers pendant toute la durée de l’opération. L’option de rachat appartient en effet uniquement au vendeur. Enfin, il est impossible de prolonger le contrat au-delà de 5 années.
Quels sont les avantages de la vente à réméré ?
Tout d’abord, la vente à réméré permet au vendeur d’obtenir des fonds importants sans avoir à solliciter un crédit. Il n’a donc aucun intérêt supplémentaire à verser.
Elle permet également aux personnes en état de surendettement de sortir la tête de l’eau en obtenant notamment la levée de leur inscription au fichier des interdits bancaires de la Banque de France.
Enfin, la vente à réméré offre la possibilité de continuer à occuper son bien immobilier. Elle évite en effet la mise en vente définitive du patrimoine voire la mise en œuvre d’une saisie immobilière et d’une vente forcée aux enchères judiciaires.
Quels sont les risques de la vente à réméré ?
Tout d’abord, rien ne garantit au vendeur de pouvoir effectivement récupérer son bien dans les délais impartis. Il n’est en effet pas certain de retrouver une meilleure situation financière dans l’avenir. Tout dépend notamment de l’importance de son endettement.
Par ailleurs, le vendeur devra malgré tout verser une indemnité d’occupation à l’acheteur. Au moment du rachat, il devra également payer, en plus du prix, l’ensemble des frais de vente pris en charge initialement par l’acquéreur. La vente à réméré n’est donc pas d’une opération neutre financièrement pour le vendeur. Il est donc nécessaire de bien évaluer la faisabilité de l’opération et son utilité réelle pour le vendeur.
Pour évaluer l’opportunité de faire appel à cette forme de vente immobilière, il est préférable d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier.
À retenir
- La vente à réméré est une cession temporaire avec option de rachat au bénéfice du vendeur initial.
- Le notaire se charge de rédiger les conditions de la vente à réméré.
- À l’issue de la durée du contrat, le vendeur peut racheter son bien ou transférer définitivement la propriété de ce dernier à l’acquéreur.
- La vente à réméré est une solution intéressante pour les ménages surendettés, propriétaires d’un bien.
- Elle présente cependant des risques et n’est pas neutre financièrement pour le vendeur.
