Vous vendez ou achetez un bien immobilier ? Votre agent immobilier/conseiller immobilier indépendant ou votre notaire vous convoque pour la signature d’un avant-contrat de vente. À quoi sert ce document ? Quelle en est la portée ? Toutvabiens vous dit tout ce qu’il faut savoir sur cette phase importante de la transaction immobilière.
Compromis sous seing-privé ou chez le notaire
Émise après une visite concluante, l’offre d’achat rédigée par l’acheteur, et dûment acceptée par le vendeur, fixe les conditions de la vente. Juridiquement, il est défini « d’accord sur la chose et le prix ». Cette étape franchie, le processus de formalisation de la vente se met en place. Ce dernier comprend deux étapes majeures : l’avant-contrat de vente puis, 2 à 3 mois plus tard, la signature de l’acte authentique de vente. Ce délai est nécessaire pour purger le droit de préemption de la mairie, interroger le service des hypothèques et boucler le financement à crédit de l’acquisition.
Le professionnel de l’immobilier ou le notaire chargé de la transaction assure la rédaction de l’avant-contrat. Ce dernier récapitule toutes les conditions de la vente convenues entre le vendeur et l’acquéreur. La signature par les deux parties de l’avant-contrat de vente officialise leur engagement dans la transaction immobilière. L’avant-contrat peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire sans passer par l’intermédiaire d’un notaire. Toutefois, il est recommandé de procéder à la signature chez un notaire afin d’éviter toute erreur dans la rédaction. Dans les deux cas, l’engagement contractuel est identique.
Bon à savoir
Le délai de rétractation
À compter de la remise en main propre ou de la réception de l’avant-contrat dûment signé, l’acheteur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter. La rétractation n’entraîne ni frais ni pénalités. Ce délai de réflexion découle de la loi du 8 août 2015. Il ne peut être annulé ou diminué.
Les différents types d’avant-contrats
Parce qu’il fixe toutes les conditions de la vente, notamment les clauses suspensives, l’avant-contrat est un document essentiel. L’acte authentique de vente ne fait d’ailleurs que reprendre les conditions édictées à l’avant-contrat : en langage notarial, il s’agit de la réitération !
Les différents types d’avant-contrats de vente permettent de répondre à la pluralité des transactions immobilières :
- La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s’engage à vendre ; En effet, il suspend la vente de son bien durant la durée de validité de l’avant-contrat et s’engage à vendre son bien à l’acheteur.
- Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) : les deux parties s’engagent réciproquement. La vente est réalisée lorsque toutes les conditions suspensives sont levées ;
- Le contrat de réservation : il concerne l’achat d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
Résiliation de la vente : attention au type d’avant-contrat
Le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont, dans l’immobilier ancien, les deux avant-contrats les plus courants. Si ces deux avant-contrats sont juridiquement proches, ils diffèrent notablement en matière de conséquences en cas de résiliation de la vente par l’acquéreur, hors délai de réflexion et clauses suspensives :
- Engageant les deux parties, le compromis de vente, en cas de renonciation de l’une des parties, peut amener à une vente par voie de justice. La partie lésée peut contraindre l’autre à vendre et exiger le versement de dommages et intérêts ;
- Engageant seulement le vendeur, la promesse de vente, en cas de renonciation par l’acquéreur, n’expose pas ce dernier à des sanctions juridiques. Le vendeur ne peut prétendre qu’à la perception de la provision versée par l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat. D’un montant de 5 à 10 % du prix de vente, cette somme fait alors office d’indemnité immobilisation.
Parce qu’il officialise les conditions de la vente, l’avant-contrat doit être scruté de près par le vendeur comme l’acquéreur. Il est important de bien comprendre les conséquences du choix du type d’avant-contrat. En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire. Cet officier ministériel saura vous guider vers la solution la plus adaptée à votre vente immobilière !
À retenir
- L’avant-contrat est une étape obligatoire ;
- L’avant-contrat peut être rédigé sous-seing privé comme en étude notariale ;
- Le type d’avant-contrat est déterminant en cas de résiliation de la vente.
