Pour céder son bien immobilier, il existe bien d’autres formules que la vente immobilière classique. Viager, enchères ou encore donation sont autant de solutions rendues possibles par la législation française. Toutvabiens fait le point sur les différents types de transactions immobilières.
La transaction immobilière classique
La plupart du temps, un propriétaire accepte de vendre sa maison ou son appartement à un acquéreur, en contrepartie du versement d’une somme d’argent. Cette transaction est formalisée par un contrat de vente authentique signé devant un notaire.
Ce type d’opération est le plus souvent réalisé par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un mandataire immobilier. Ces derniers se chargent de toutes les étapes de la transaction contre rémunération. Après avoir estimé le bien et publié une annonce, ils organisent les visites. Ils procèdent également à la rédaction et à la signature du compromis de vente. Ces intermédiaires sont également présents pour signer l’acte authentique.
La vente immobilière classique peut également se conclure de particulier à particulier. Dans ce cas, le vendeur se chargera lui-même de mettre en vente son bien et de trouver un acquéreur.
Les ventes immobilières particulières
La vente en viager
La vente en viager est une forme spéciale de transactions immobilières relativement fréquente. En pratique, une personne, souvent âgée, cède son bien immobilier à un acheteur contre le paiement d’un capital initial appelé “bouquet” représentant un pourcentage de la valeur du logement.
Le vendeur percevra également chaque mois une somme (rente viagère) prévue contractuellement entre les parties. La plupart du temps, il pourra continuer à résider dans son logement. On parle alors de viager occupé en opposition à un viager libre. Enfin, l’acheteur ne deviendra propriétaire du bien qu’au jour du décès du vendeur.
Dans le cas d’un viager occupé, il faut prévoir une décote de 25% en moyenne sur le prix de vente.
La vente aux enchères notariales
Peu de vendeurs le savent mais il est également possible de vendre son appartement ou sa maison aux enchères notariales, aussi appelées “vente à la bougie” ou “vente aux enchères immobilières”. Pour cela, il est nécessaire de contacter un notaire. Ce dernier se charge d’organiser la vente du bien.
Si le bien intéresse un acquéreur, il doit verser un acompte de 10 % minimum. Le reste du prix de vente doit, quant à lui, être versé dans un délai de 45 jours. En revanche, il ne dispose ni du droit de rétraction, ni de la clause suspensive prévue pour les transactions classiques.
La vente à réméré
Ce type de transaction, peu répandu en France, s’adresse aux propriétaires rencontrant des difficultés financières importantes. La vente à réméré consiste à céder la propriété de son bien immobilier à un tiers contre une somme d’argent tout en conservant la possibilité de racheter son logement dans les délais prévus par le contrat (entre six mois et cinq ans selon les articles 1659 et suivants du Code civil). Durant toute cette période, le vendeur continue à occuper le bien. Il verse, en échange, une indemnité d’occupation mensuelle à l’acquéreur. Une fois le délai achevé, il rachète son logement ou doit quitter les lieux.
L ’échange de biens immobiliers
Bien que très rares, cette forme de transactions immobilières est effectivement prévue par l’article 1702 du Code civil. Elle peut avoir lieu en présence de biens de valeur identique ou non. Dans ce dernier cas, l’acquéreur du bien le plus onéreux doit régler une soulte. Cette dernière correspond tout simplement à une somme représentant la différence de valeur.
Cet échange de biens immobiliers doit avoir lieu devant un notaire. Ce dernier établit un seul et unique contrat. Ce type de transaction évite donc deux ventes successives. Les frais de mutation sont également réduits :
- Si les deux biens ont la même valeur, les deux propriétaires se partagent les frais de notaire ;
- Si les deux biens ont des valeurs différentes : les frais de mutation sont appliqués sur le prix le plus faible et payés équitablement par les deux parties.
Les transactions immobilières à titre gratuit
Le legs de son bien immobilier
Dans le cadre d’un testament, une personne décide de céder gratuitement son bien immobilier au moment de son décès. Le bénéficiaire peut être un membre de sa famille ou un tiers. Le légataire doit cependant respecter les parts attribuées aux héritiers réservataires. Les droits de succession dépendent, quant à eux, de la valeur du bien et du rang de l’héritier.
La donation de son appartement ou de sa maison
Il s’agit d’une cession de son vivant, à titre gratuit, d’un bien immobilier. Cette forme de transaction immobilière permet d’organiser la transmission de son patrimoine tout en profitant de certaines exonérations fiscales.
Enfin, pour devenir propriétaire, la location-vente (location-accession) peut être une solution intéressante. Elle consiste à payer un loyer tout en épargnant une somme bloquée jusqu’à la levée de l’option d’achat.
À retenir
- En règle générale, un acquéreur cède son bien immobilier contre le paiement d’un prix.
- Il existe des modes de cession spéciaux : le viager, la vente à réméré et la vente aux enchères.
- Il est parfaitement possible d’échanger deux biens immobiliers de valeur équivalente ou non.
- La transmission gratuite d’un logement est envisageable dans le cadre d’un legs ou d’une donation.
