Pour anticiper la transmission de son patrimoine immobilier et réduire les droits de succession de ses héritiers, une solution : faire une donation de son vivant. Toutvabiens revient en détail sur le fonctionnement et les modalités de la donation immobilière.
Qu’est-ce qu'une donation d’un bien immobilier ?
Il s’agit d’un contrat entre vifs, réalisé par conséquent du vivant du donateur. Ce dernier transmet par acte notarié la propriété d’un ou de plusieurs de ses biens immobiliers Contrairement au testament, la donation est irrévocable.
Il existe deux grandes formes de donation immobilière :
- La donation simple : le donateur transfère un bien à l’un de ses ayants droits ou à un tiers. Cette forme de donation implique une réévaluation, après le décès du donateur, de la valeur du logement afin de calculer la part de chacun des héritiers.
- La donation-partage : elle ne peut être réalisée qu’au profit d’un ayant droit au jour de l’acte notarié. Par ailleurs, elle fige la valeur du bien au moment de la donation. Aucune réévaluation ne sera nécessaire au moment de l’ouverture de la succession.
La donation immobilière peut également porter uniquement sur la nue-propriété d’un bien. Le donateur conserve ainsi l’usufruit de logement jusqu’à son décès.
Pourquoi faire une donation de son vivant d’un bien immobilier ?
Les avantages de cette cession immobilière sont nombreux. Elle permet tout d’abord de transmettre un bien déterminé à une personne en particulier. Il peut s’agir d’un héritier légal, d’un membre de sa famille ou même d’un tiers. Elle offre donc une grande liberté dans l’attribution de son patrimoine.
La donation d’un bien immobilier procure également des avantages fiscaux substantiels. Elle permet en effet aux héritiers d’éviter de payer des droits de succession sur le logement concerné au moment du décès du donateur. Par ailleurs, des abattements permettent de réduire le montant des droits de mutation.
Enfin, la donation est une solution pour aider un de ses héritiers à un moment de sa vie, sans pour autant désavantager ses autres enfants. La valeur attribuée dans le cadre d’une donation sera en effet réintégrée dans le calcul de la part successorale du bénéficiaire à l’ouverture de la succession.
Donation de son vivant : quelle part du patrimoine immobilier transmettre ?
Une donation immobilière ne peut en aucune façon écarter les héritiers réservataires. La loi protège ainsi :
- Les descendants directs, c’est-à-dire les enfants ou petits-enfants si les enfants sont décédés ;
- Le conjoint marié en l’absence d’enfant.
Par conséquent, si le donateur a des héritiers réservataires, la donation concerne uniquement la quotité disponible. Par exemple, lorsque le défunt a 1 enfant, celle-ci correspond à la moitié de son patrimoine. En présence de 2 enfants, la quotité disponible représente un tiers de ses biens. Enfin, si au moins trois enfants sont présents, seul un quart de l’héritage peut être transmis librement à un tiers dans le cadre d’une donation. En présence d’un conjoint et d’enfants, seuls ces derniers sont réservataires. L’époux reçoit quant à lui une quotité spéciale.
Si le donateur n’a ni enfant, ni époux, il est libre de faire don de ses biens à la personne de son choix.
Bon à savoir
Qu’est-ce que la donation au dernier vivant ?
La donation au dernier vivant, aussi appelée donation entre époux, est une forme un peu particulière de donation puisqu’elle ne prend effet qu’au jour du décès d’un des deux époux. En présence d’enfants, elle permet au conjoint survivant de prétendre à une part plus importante sur le patrimoine du défunt.
Quelle est la fiscalité applicable aux donations ?
Quand une personne fait une donation, le bénéficiaire doit s’acquitter d’un impôt – les droits de donation – calculé sur la valeur du patrimoine transmis dans le cadre de l’acte notarié, et diminué d’éventuels abattements.
Ces derniers s’appliquent aux donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans. Leurs montants, comme les taux des droits de donation, dépendent du degré de parenté entre les parties :
A noter : L’abattement ne s’applique pas aux enfants issus d’adoptions simples.
- Époux ou partenaires de PACS : abattement de 80 724 euros
- Enfant : abattement de 100 000 euros
- Petit-enfants : abattement de 31 865 euros
- Arrière-petits-enfants : abattement de 5 310 euros
- Frères/Sœurs : abattement de 15 832 euros
- Neveux/Nièces : abattement de 7 967 euros
Ainsi, un enfant profite d’un abattement de 100 000 euros (159 325 € pour les personnes handicapées). En revanche, il s’élève à seulement 7 967 euros pour une donation au bénéfice d’un neveu ou d’une nièce.
En principe, les droits de donation sont payés par le bénéficiaire de la donation au moment de l’enregistrement de l’acte notarié. Le donateur peut cependant les prendre en charge, sans taxation supplémentaire.
À retenir
- La donation immobilière permet de transmettre un bien immobilier de son vivant de façon définitive à la personne de son choix.
- Les avantages de la donation sont nombreux et restent une option intéressante pour organiser efficacement la transmission de son patrimoine immobilier.
- Le donateur doit respecter la part réservataire de ses héritiers légaux. Seule la quotité disponible peut être transmise librement.
- Les bénéficiaires profitent d’abattements sur les donations faites depuis plus de 15 ans.
