Céder son logement pour cause de divorce peut s’avérer une étape complexe pour le couple. Le partage du patrimoine est bien souvent une question délicate, susceptible d’exacerber les tensions. Pour vous aider, Toutvabiens vous propose un guide complet sur la vente d’un bien immobilier en cas de séparation.
Points abordés :
Vendre son bien immobilier avant le divorce : bonne ou mauvaise idée ?
Dans le cadre d’une séparation, les époux sont soumis à un droit de partage équivalent à 1,10 % de l’actif net, en vertu de l’article 746 du Code général des impôts. Si vous décidez de vendre votre bien avant votre divorce, vous n’aurez pas à payer cette taxe. Il est toutefois nécessaire que la vente et la répartition du prix de vente ne soient pas mentionnées dans la convention ou le jugement de divorce.
La vente du bien avant le divorce est laissée à la libre appréciation des époux, en fonction de plusieurs facteurs (prix de vente ou montant du crédit immobilier par exemple). Elle nécessite cependant une bonne entente entre les futurs ex-conjoints. Par ailleurs, il ne sera plus possible dans le cadre de la procédure de divorce de revenir sur le partage décidé par les époux lors de la vente du bien. Afin d’éviter des mauvaises surprises, mieux vaut être conseillé par un avocat.
Séparation et bien immobilier : l’impact du régime matrimonial
Les conditions liées à la vente d’un bien immobilier lors d’un divorce dépendent notamment du régime matrimonial et du contrat de mariage qui vous lie.
Si vous êtes marié sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts, Les recettes de la vente seront, en principe, partagées en parts égales, peu importe l’apport de chacun des époux. Le régime de la communauté est attribué automatiquement en cas d’absence de contrat de mariage.
En cas de régime de la séparation des biens, chacun des époux dispose de son patrimoine propre. Si vous avez acheté un bien immobilier en commun, vous êtes alors soumis au régime de l’indivision. Lors de la vente de ce dernier, chaque époux récupère une part proportionnellement à son apport.
Votre contrat de mariage peut, par ailleurs, prévoir des modalités spécifiques en cas de vente d’un bien pour cause de séparation. Il convient alors de relire en détail ses dispositions afin de déterminer la répartition du prix de vente.
La vente d’un bien immobilier en cas de divorce par consentement mutuel
La procédure de divorce amiable est prévue par l’article 229-1 du Code civil. Pour la mettre en œuvre, les époux doivent être d’accord sur le principe du divorce mais également sur l’ensemble de ses conséquences. Ces dernières sont formalisées dans une convention négociée et acceptée par les futurs ex-conjoints et leur conseil respectif. Elle est ensuite inscrite au rang des minutes d’une étude notariale. Dans ce cadre, il est possible de s’entendre sur :
- Le prix de vente du bien et sa répartition ;
- Le délai de mise en vente ;
- L’utilisation ou non des services d’une agence immobilière ou d’un conseiller immobilier indépendant.
Quelles sont les conséquences sur le crédit immobilier en cas de divorce ou de séparation ?
Un bien immobilier est rarement financé sans prêt immobilier. Lors d’une vente suite à une séparation, il est indispensable de tenir compte des conséquences liées à ce crédit.
Si les deux époux veulent vendre le bien immobilier, le produit de la vente permettra de rembourser la banque. Chaque époux recevra ensuite une part sur le capital restant en fonction du régime matrimonial.
Si l’un des époux souhaite conserver le bien immobilier, il doit verser une soulte à son ex-conjoint pour racheter la part de son crédit. Cette opération nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire afin de transférer la propriété du logement.
Enfin, les époux peuvent décider de rester tous les deux propriétaires du bien. Cette option nécessite impérativement une entente cordiale entre les ex-conjoints. Ils doivent par ailleurs s’acquitter de l’ensemble des frais de gestion relatifs au bien (crédit immobilier, charges, taxes, travaux). Enfin, si seul l’un des propriétaires occupe le bien, il devra en principe s’acquitter d’une indemnité d’occupation.
Si vous vendez votre bien immobilier dans le cadre d’une séparation, évitez d’indiquer ce motif aux acquéreurs potentiels. Ils pourraient profiter de cette situation pour négocier le prix de vente.
À retenir
- Il est possible de vendre son bien immobilier avant de se séparer pour éviter la taxe de partage.
- La répartition du produit de la vente dépendra du régime matrimonial des parties et de leur contrat de mariage.
- Dans le cadre d’un divorce amiable, les époux peuvent convenir d’un commun accord des conditions de vente de leur bien immobilier suite à leur séparation.
- Les futurs ex-conjoints doivent tenir compte de la présence d’un crédit immobilier.
